Perimento dell'edificio ed estinzione del condominio: art. 1128

Il condominio nasce con il frazionamento dell'edificio, ma può anche estinguersi quando l'edificio viene meno. L'articolo 1128 del Codice civile disciplina il perimento totale o parziale del fabbricato, cioè la sua distruzione per crollo, incendio, calamità o altra causa. La norma distingue tre scenari in base alla gravità del danno: perimento totale, perimento di almeno tre quarti del valore e perimento di parte minore. A ciascuno corrispondono diritti e decisioni diverse su ricostruzione, vendita e sorte dei condomini.

Perimento totale o dei tre quarti: si può chiedere la vendita

Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto. È la conseguenza logica del venir meno del bene che teneva insieme il condominio: senza l'edificio, o senza una porzione di valore prevalente, il collegamento funzionale tra unità esclusive e parti comuni si spezza e la prosecuzione forzata della comunione non ha più senso. Il singolo condomino può quindi provocare la liquidazione del suolo e dei materiali residui.

La soglia dei tre quarti del valore è il punto di equilibrio scelto dal legislatore: sotto di essa prevale l'interesse alla conservazione, sopra prevale la libertà di ciascuno di uscire dalla comunione tramite la vendita. Resta salva la possibilità di un diverso accordo tra i condomini, che possono convenire la ricostruzione anche in caso di danno grave.

Perimento di parte minore: decide l'assemblea

Nel caso di perimento di una parte inferiore ai tre quarti del valore, l'assemblea dei condomini delibera sulla ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse. Qui prevale la conservazione: il fabbricato è ancora recuperabile e la collettività decide come ripristinarlo. La spesa di ricostruzione delle parti comuni si ripartisce secondo i valori proporzionali, come ogni spesa condominiale che riguarda i beni comuni.

• Perimento totale: ciascun condomino può chiedere la vendita all'asta di suolo e materiali
• Perimento di almeno tre quarti del valore: stessa facoltà di vendita, salvo diverso accordo
• Perimento di parte minore: l'assemblea delibera la ricostruzione delle parti comuni
• In ogni caso è fatta salva una diversa convenzione tra i condomini

L'indennità di assicurazione va alla ricostruzione

L'articolo 1128 stabilisce che l'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Se il condominio ha stipulato una polizza sul fabbricato, il risarcimento ricevuto non è liberamente disponibile ma vincolato al ripristino delle parti comuni danneggiate. È una regola che rafforza l'interesse alla conservazione dell'edificio e tutela chi vuole ricostruire.

Il condomino che non vuole partecipare alla ricostruzione

Chi non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che preferisca cederli soltanto ad alcuni dei condomini. In questo modo il progetto di ricostruzione non resta bloccato dal dissenso di un singolo: chi non vuole contribuire esce, cedendo i propri diritti dietro il pagamento del valore stimato. La giurisprudenza riconosce inoltre a ciascun condomino il potere di ricostruire le parti comuni indispensabili per il godimento della sua unità, anche in caso di perimento inferiore ai tre quarti.

L'estinzione del condominio dopo il perimento

Quando l'edificio perisce del tutto e non si procede alla ricostruzione, il condominio si estingue: venuto meno il fabbricato, non esistono più parti comuni al servizio di unità esclusive e la figura condominiale non ha più oggetto. Ciò che resta, tipicamente il suolo, torna a essere oggetto di comunione ordinaria tra gli ex condomini, con la facoltà di ciascuno di chiedere la divisione o la vendita. Chiudere in modo ordinato la gestione richiede di liquidare i saldi, definire crediti e debiti e ripartire il residuo tra i condomini.

Anche la chiusura di un condominio, come la sua nascita, va gestita con conti chiari. Con AmministraPro l'amministratore mantiene lo storico contabile completo, ricostruisce saldi, crediti e debiti e produce i rendiconti necessari a definire la liquidazione tra i condomini. Le funzioni di contabilità e rendiconto sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.