Polizza RC del condominio: copertura dei danni verso terzi

La polizza di responsabilità civile del condominio copre le somme che il condominio è tenuto a pagare, come civilmente responsabile, per danni involontariamente causati a terzi dalle parti comuni dell'edificio. È la garanzia che risponde quando un passante è colpito da calcinacci, quando un ospite scivola su una scala comune maltenuta o quando l'infiltrazione da una tubazione condominiale danneggia l'appartamento di un vicino. Il fondamento della responsabilità è l'articolo 2051 del Codice civile, che pone sul custode delle parti comuni una responsabilità di natura oggettiva.

La responsabilità del condominio come custode

L'articolo 2051 stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Il condominio è custode delle parti comuni: tetto, facciata, scale, cortili, impianti condominiali. La responsabilità è oggettiva, cioè prescinde dalla colpa: al danneggiato basta provare il nesso causale tra la cosa comune e il danno, mentre il condominio può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito, ossia un evento imprevedibile e inevitabile o il fatto del danneggiato o di un terzo. Per questo la copertura RC è centrale: senza di essa il risarcimento graverebbe direttamente sui condomini.

Cosa copre la garanzia RC

La garanzia interviene per i danni a persone e cose provocati a terzi dalle parti comuni. I casi ricorrenti nella vita del fabbricato sono numerosi.

• Caduta di calcinacci, cornicioni o parti della facciata su persone, veicoli o proprietà vicine
• Cadute e infortuni su scale, androni, cortili e aree comuni per difetto di manutenzione
• Infiltrazioni e allagamenti da tubazioni, lastrici e coperture comuni verso unità o edifici confinanti
• Danni da alberi, cancelli automatici, ascensori e altri impianti condominiali
• Danni causati durante lavori di manutenzione ordinaria sulle parti comuni

Massimali ed esclusioni

Il massimale è la somma massima che la compagnia paga per sinistro e, talvolta, per anno. Un massimale insufficiente lascia scoperta la parte eccedente, che ricadrebbe sui condomini: per un fabbricato che affaccia su strada pubblica, dove il rischio verso terzi è elevato, conviene un massimale adeguato. Le esclusioni tipiche riguardano i danni dolosi, quelli derivanti da attività non consentite, i danni tra condomini quando non espressamente inclusi e i danni che rientrano in altre garanzie. La lettura attenta delle esclusioni evita di scoprire la mancanza di copertura solo al momento del sinistro.

RC condominio e polizze dei singoli: come si coordinano

La RC del condominio risponde per i danni originati dalle parti comuni, non per quelli che nascono dalle proprietà esclusive. Se l'acqua esce dalla tubazione privata di un appartamento e danneggia il piano di sotto, risponde il singolo condomino con la propria polizza di responsabilità civile, non quella condominiale. Distinguere l'origine del danno è quindi decisivo per capire quale copertura attivare. In molti casi convivono la RC condominiale per le parti comuni e le polizze individuali dei condomini per le rispettive unità: una buona gestione tiene conto di entrambe.

Il ruolo dell'amministratore nella gestione del rischio

Poiché la responsabilità ex articolo 2051 è oggettiva, la migliore difesa è la prevenzione: manutenzione programmata di facciata, tetto e impianti, verifiche periodiche, interventi tempestivi sulle situazioni di pericolo segnalate. Un fabbricato tenuto bene riduce sia i sinistri sia le contestazioni. L'amministratore dovrebbe verificare periodicamente l'adeguatezza del massimale RC, aggiornarlo dopo interventi che modificano il rischio e conservare la documentazione delle manutenzioni, utile a dimostrare la diligenza in caso di controversia.

Tracciare polizze, scadenze e manutenzioni

La polizza RC va gestita insieme allo scadenzario delle manutenzioni obbligatorie, perché sono le due facce della stessa strategia di riduzione del rischio. Un gestionale come AmministraPro consente di archiviare la polizza, monitorarne le scadenze, tenere il registro delle manutenzioni e collegare eventuali sinistri alle relative pratiche, così che l'amministratore abbia sempre un quadro completo del rischio del fabbricato: le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani, adatti sia a chi gestisce pochi stabili sia a chi ne segue molti, in /prezzi.