Polizza RC professionale dell'amministratore di condominio: quando serve e cosa copre

La polizza RC professionale dell'amministratore di condominio è la copertura assicurativa che risponde dei danni provocati a terzi nell'esercizio del mandato: un errore contabile, un adempimento fiscale mancato, un obbligo di sicurezza trascurato. L'amministratore risponde con il proprio patrimonio degli errori commessi, e la polizza serve a spostare questo rischio sull'assicurazione. La disciplina di riferimento è l'art. 1129 del Codice civile, riformato dalla legge 220/2012.

La polizza RC professionale dell'amministratore è obbligatoria

La legge non impone una polizza obbligatoria per ogni amministratore in ogni caso. L'art. 1129 stabilisce però che l'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. In pratica la copertura diventa obbligatoria quando l'assemblea la richiede come condizione dell'incarico, ed è ormai una prassi diffusa. Il costo della polizza è a carico dell'amministratore, perché protegge la sua attività professionale.

Cosa dice l'art. 1129 del Codice civile

L'art. 1129 colloca la polizza tra gli strumenti che rendono trasparente e affidabile la nomina, accanto all'obbligo di indicare i propri dati, il locale dove si trovano i registri e i compensi richiesti. La norma disciplina anche il caso dell'amministratore già coperto da una polizza generale per l'intera attività: in questo caso la copertura deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa assicuratrice che garantisca le condizioni previste per lo specifico condominio.

L'adeguamento del massimale per i lavori straordinari

Un punto spesso trascurato riguarda i lavori. Se durante il mandato l'assemblea delibera opere di manutenzione straordinaria, l'amministratore è tenuto ad adeguare i massimali della polizza. L'adeguamento non deve essere inferiore all'importo della spesa deliberata e va effettuato all'inizio dei lavori. La ragione è concreta: un cantiere aumenta la platea dei danni possibili e un massimale calibrato sulla sola gestione ordinaria potrebbe rivelarsi insufficiente.

Come scegliere il massimale

Il massimale è la somma massima che l'assicurazione paga per un sinistro. Va scelto in proporzione alla dimensione del portafoglio gestito, al valore degli edifici e all'entità dei lavori in corso. Un massimale troppo basso lascia scoperta la parte di danno eccedente, che ricade sull'amministratore. Contano poi le franchigie, gli scoperti e le esclusioni, oltre alla presenza di una garanzia postuma che copra le richieste di risarcimento presentate dopo la cessazione dell'incarico.

Cosa copre e cosa resta escluso

La polizza copre in genere i danni patrimoniali causati a terzi per colpa nell'esercizio del mandato: errori nella contabilità, ritardi negli adempimenti fiscali, omissioni negli obblighi verso i fornitori o verso gli enti. Restano di norma esclusi i fatti dolosi, le sanzioni personali e le condotte che esulano dal mandato. È importante leggere le condizioni: la stessa etichetta di responsabilità civile può nascondere perimetri molto diversi. Anche la retroattività della copertura merita attenzione, perché stabilisce da quale data gli errori sono garantiti, e va verificata soprattutto quando si cambia compagnia.

Le conseguenze della mancata copertura

Se l'assemblea ha subordinato la nomina alla polizza e l'amministratore non la presenta o non la adegua, viene meno una condizione dell'incarico e ciò può giustificare la revoca. Al di là dell'aspetto formale, l'assenza di copertura espone direttamente il patrimonio personale dell'amministratore in caso di richiesta di risarcimento, e riduce la fiducia dei condomini nella gestione.

Le domande che i condomini pongono più spesso

In assemblea l'amministratore si sente chiedere spesso se la polizza copre anche i danni all'edificio. La risposta è no: la responsabilità civile professionale copre gli errori dell'amministratore verso terzi, mentre i danni alle parti comuni e alle proprietà rientrano nella polizza globale fabbricati, che è una copertura distinta stipulata dal condominio. Confondere le due polizze porta a lasciare scoperti rischi importanti, perché ciascuna risponde di eventi diversi. È bene che l'amministratore spieghi con chiarezza il perimetro di ciascuna copertura già in fase di nomina.

Un'altra domanda ricorrente riguarda il pagamento del premio. Il premio della polizza RC professionale è a carico dell'amministratore, perché protegge la sua attività, mentre il premio della polizza globale fabbricati grava sul condominio e si ripartisce per millesimi. Chiarire questi punti prima della nomina evita malintesi che possono incrinare il rapporto fiduciario e allunga la vita del mandato.

1. Polizza RC professionale: copre gli errori dell'amministratore, premio a suo carico.
2. Polizza globale fabbricati: copre i danni alle parti comuni, premio del condominio.
3. Massimale RC: da adeguare all'importo dei lavori straordinari deliberati.
4. Garanzia postuma: copre le richieste presentate dopo la fine dell'incarico.

Tenere sotto controllo scadenze e massimali con un software

Un software gestionale per il condominio aiuta a documentare la posizione assicurativa: archivia la polizza e le sue appendici, ricorda le scadenze del premio, collega ogni condominio al proprio massimale e segnala quando una delibera di lavori straordinari richiede l'adeguamento della copertura. Questo evita che una scadenza dimenticata scopra la gestione nel momento sbagliato. AmministraPro conserva i documenti dello studio e del condominio e gestisce le scadenze legate a polizze e adempimenti. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.