Pozzi, cisterne e serbatoi d'acqua: parti comuni del condominio

I pozzi, le cisterne, i serbatoi e gli impianti per l'acqua destinati al rifornimento comune dell'edificio rientrano tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 del Codice civile. Sono opere e installazioni destinate all'uso e al godimento di tutti i condòmini, quindi si presumono di proprietà comune salvo titolo contrario. La loro manutenzione, la pulizia e gli interventi di adeguamento gravano sulla collettività, con riparto delle spese in base ai millesimi o all'uso.

Perché pozzi e cisterne sono comuni

L'art. 1117 elenca espressamente, tra le installazioni comuni, le opere destinate all'approvvigionamento idrico. Un pozzo che alimenta il condominio o una cisterna che accumula acqua per la distribuzione servono l'intero fabbricato e concorrono al godimento delle unità. La loro funzione strumentale al servizio collettivo fa scattare la presunzione di condominialità, indipendentemente dalla posizione fisica del manufatto, che spesso si trova nel cortile, in un locale tecnico o nel sottosuolo comune.

Rientrano nella stessa logica l'autoclave e i gruppi di pressurizzazione che spingono l'acqua ai piani alti: sono impianti a servizio comune, e come tali comuni per presunzione.

Quando il pozzo è di proprietà esclusiva

La presunzione è relativa e può essere superata da un titolo che riservi il pozzo o la cisterna a una singola unità. Può accadere, ad esempio, che un pozzo preesistente alla costruzione del condominio sia stato attribuito in proprietà esclusiva dall'atto di acquisto o dal regolamento contrattuale. In questi casi il manufatto esce dalla gestione condominiale e le spese restano al proprietario. In mancanza di un titolo del genere, però, il bene resta comune e la semplice risultanza catastale non basta a provare l'esclusività.

Manutenzione e sicurezza sanitaria

Le cisterne e i serbatoi che accumulano acqua richiedono manutenzione periodica per evitare che l'acqua ristagni e si degradi. La pulizia e la disinfezione dei serbatoi, la sostituzione di parti usurate e il controllo della tenuta sono interventi ordinari a carico del condominio. Quando l'acqua è destinata al consumo umano, il gestore dell'impianto interno ha responsabilità sulla sua idoneità: negli impianti idrici che superano il contatore, il condominio è responsabile della qualità dell'acqua fino ai punti di erogazione.

• Pulizia e disinfezione periodica di cisterne e serbatoi per l'acqua potabile
• Controllo della tenuta e sostituzione di guarnizioni e valvole usurate
• Manutenzione dell'autoclave e verifica dei dispositivi di pressione
• Prevenzione del rischio legionella negli impianti idrici con accumulo, secondo le linee guida sanitarie

Il rischio legionella merita attenzione specifica: negli impianti con serbatoi di accumulo l'acqua a temperature intermedie può favorire la proliferazione del batterio. Il condominio, come gestore dell'impianto interno, dovrebbe adottare le misure di prevenzione previste dalle linee guida, come il controllo delle temperature e la manutenzione dei serbatoi.

Ripartizione delle spese idriche

Le spese di manutenzione dei pozzi, delle cisterne e degli impianti di rifornimento si ripartiscono in base ai millesimi, secondo l'art. 1123, primo comma, del Codice civile. Se però l'impianto serve i condòmini in misura diversa, ad esempio perché alcune unità non ne fruiscono, si applica il criterio dell'uso previsto dal secondo comma. Il consumo effettivo dell'acqua, quando misurato da contatori individuali, si addebita invece in base ai consumi rilevati, distinguendo la quota fissa dell'impianto dalla quota variabile del consumo.

Decisioni in assemblea

Gli interventi di manutenzione ordinaria sui pozzi e sulle cisterne rientrano nei compiti dell'amministratore, che vi provvede erogando le spese necessarie. Le opere straordinarie, come la sostituzione di una cisterna o il rifacimento dell'impianto di pressurizzazione, vanno deliberate dall'assemblea con le maggioranze di legge. In caso di guasto che comprometta il rifornimento idrico, l'amministratore può ordinare i lavori urgenti e riferirne alla prima assemblea.

Programmare le pulizie periodiche, conservare i verbali di manutenzione e ripartire correttamente le spese idriche è più semplice con un gestionale dedicato. AmministraPro consente di pianificare le scadenze di manutenzione degli impianti comuni, archiviare i documenti e imputare i costi alle tabelle corrette. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, con costi trasparenti, nella pagina /prezzi.