Prima assemblea di un condominio appena costituito

Un condominio si costituisce automaticamente, senza alcun atto formale, nel momento in cui un fabbricato prima appartenente a un unico soggetto viene frazionato tra almeno due proprietari diversi, di regola con la prima vendita di un'unità da parte del costruttore. La prima assemblea non fa nascere il condominio, ma serve a dargli un'organizzazione: nominare l'amministratore quando è obbligatorio, adottare o prendere atto del regolamento, approvare le tabelle millesimali, aprire il conto corrente intestato al condominio e impostare la gestione ordinaria.

Quando nasce davvero il condominio

Il condominio sorge ipso iure, cioè per il solo fatto del frazionamento della proprietà, quando accanto alle unità di proprietà esclusiva esistono parti comuni elencate dall'articolo 1117 del Codice civile, come suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, scale, androne e impianti comuni. Non occorre una delibera costitutiva né una registrazione: la contitolarità delle parti comuni è la conseguenza necessaria della vendita delle singole unità. Da quel momento si applicano le norme sul condominio, comprese quelle sulle assemblee, sulle maggioranze e sulla ripartizione delle spese.

Nella fase iniziale è frequente che il costruttore conservi ancora la proprietà di più unità invendute. Questo non impedisce la nascita del condominio, ma incide sui pesi in assemblea, perché il costruttore vota con i millesimi delle unità ancora sue. È una situazione delicata, che richiede attenzione al rispetto delle regole procedurali per evitare che un solo grande proprietario decida da solo.

Chi può convocare la prima assemblea

Non essendoci ancora un amministratore, la prima assemblea può essere convocata da uno o più condòmini. L'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente ai condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore dell'edificio di chiedere la convocazione; nella prassi della fase iniziale è spesso il costruttore, o un gruppo di acquirenti, a farsi carico di indire la riunione. L'importante è che l'avviso raggiunga tutti gli aventi diritto.

L'avviso di convocazione va inviato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con un mezzo idoneo a dare prova del ricevimento, come posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano. Deve indicare luogo, data, ora e l'ordine del giorno specifico degli argomenti da trattare.

Cosa mettere all'ordine del giorno

La prima assemblea affronta i temi che danno struttura alla gestione. È utile un ordine del giorno chiaro e completo, così da poter deliberare senza rinvii inutili.

• Nomina dell'amministratore, obbligatoria quando i condòmini sono più di otto ai sensi dell'articolo 1129 del Codice civile
• Approvazione o presa d'atto del regolamento di condominio, obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci secondo l'articolo 1138
• Approvazione delle tabelle millesimali predisposte, di regola, dal costruttore o da un tecnico
• Apertura del conto corrente intestato al condominio, su cui far transitare tutte le entrate e le uscite
• Approvazione di un primo preventivo di gestione e definizione delle rate
• Delibere su questioni urgenti relative a parti e servizi comuni

La nomina dell'amministratore

Quando i condòmini superano gli otto, la nomina dell'amministratore è un obbligo di legge. Se l'assemblea non provvede, ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria perché lo nomini. La delibera di nomina richiede, in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. All'atto della nomina il professionista deve indicare i propri dati, il compenso analitico e i requisiti previsti dalla legge, e comunicare dove sono tenuti i registri.

Regolamento e tabelle millesimali

Il regolamento è obbligatorio oltre i dieci condòmini e disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro. Spesso esiste un regolamento predisposto dal costruttore e richiamato negli atti di acquisto: in tal caso ha natura contrattuale e vincola tutti gli acquirenti. Le tabelle millesimali esprimono il valore proporzionale di ciascuna unità e servono a calcolare quote di spesa e pesi di voto. Se sono predisposte in via convenzionale e accettate negli atti, la loro modifica richiede in linea generale il consenso di tutti; l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione consente però la revisione a maggioranza in casi specifici, come l'errore o l'alterazione notevole del rapporto di valore.

Verbale e adempimenti successivi

Ogni decisione va trascritta in un verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario, poi annotato nel registro dei verbali. Dopo la prima assemblea l'amministratore avvia gli adempimenti di gestione: apertura del conto corrente condominiale, richiesta del codice fiscale del condominio, tenuta dei registri di anagrafe, contabilità e nomine, e organizzazione delle comunicazioni ai condòmini. Impostare bene questa fase evita contenziosi e semplifica gli anni successivi.

Gestire la nascita di un condominio in modo ordinato è più semplice con strumenti digitali che raccolgono anagrafe, tabelle, verbali e contabilità in un unico ambiente. AmministraPro consente di convocare l'assemblea, redigere il verbale e tenere i registri obbligatori in modo tracciabile: si possono valutare le funzionalità nella pagina /funzioni e confrontare i piani disponibili nella pagina /prezzi.