Quando nasce il condominio: costituzione e requisiti

Capire quando nasce il condominio è il primo passo per sapere quali regole si applicano a un edificio e quali obblighi ricadono sui proprietari. A differenza di una società o di un'associazione, il condominio non richiede alcun atto formale di costituzione: si crea automaticamente nel momento in cui ricorrono i suoi presupposti. Da quell'istante scattano le norme del Codice civile sul condominio, vincolanti anche per chi non ha firmato nulla e non ha convocato alcuna assemblea.

La nascita automatica del condominio

Il condominio si costituisce quando un edificio che apparteneva a un solo proprietario viene frazionato e le diverse unità immobiliari passano a soggetti diversi. Nel momento in cui almeno due unità hanno proprietari distinti e coesistono parti comuni, il condominio esiste per il solo fatto che ci sono i presupposti. Non serve un contratto, una delibera o l'iscrizione in un registro: la costituzione è immediata e le sue conseguenze sono vincolanti. L'ipotesi tipica è quella del costruttore o dell'unico proprietario che vende la prima unità a un terzo: da quel rogito l'edificio smette di essere una proprietà solitaria e diventa un condominio, con parti comuni da gestire e regole da rispettare. Lo stesso effetto si produce con una divisione ereditaria che assegni le unità a eredi diversi.

I tre requisiti fondamentali

Perché si possa parlare di condominio devono coesistere tre condizioni.

• Pluralità di proprietari: almeno due soggetti devono essere titolari di unità immobiliari diverse nello stesso edificio.
• Autonomia delle unità immobiliari: ogni unità deve essere oggetto di proprietà distinta e utilizzabile in modo indipendente.
• Esistenza di parti comuni: devono esserci spazi, strutture o impianti condivisi, necessari all'uso o alla stessa esistenza dell'edificio.

Se manca uno di questi elementi non c'è condominio. Un edificio con un solo proprietario, per quanto grande, resta una proprietà individuale finché non viene diviso tra più titolari.

Il condominio minimo

La disciplina condominiale si applica anche quando i proprietari sono soltanto due. Si parla in questo caso di condominio minimo, al quale si estendono le regole del Codice civile sulla gestione, sulle spese e sulle assemblee, con gli adattamenti resi necessari dal numero ridotto di partecipanti. Il condominio minimo è a tutti gli effetti un condominio: la presenza di due soli proprietari non lo esonera dagli obblighi comuni. La giurisprudenza ha chiarito che anche a un edificio con due soli condomini si applicano le regole sull'assemblea e sulle maggioranze, con gli adattamenti del caso quando i due non trovano l'accordo e occorre rivolgersi all'autorità giudiziaria.

L'art. 1117 e le parti comuni

L'articolo 1117 del Codice civile elenca le parti dell'edificio che si presumono comuni, salvo che un titolo disponga diversamente. Vi rientrano il suolo su cui sorge il fabbricato, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i cortili, gli anditi e le aree destinate al passaggio, oltre agli impianti e ai servizi che servono l'uso comune. Questa presunzione di comunione è il cuore della vita condominiale: definisce ciò che appartiene a tutti e che va gestito e ripartito insieme.

Gli obblighi che scattano con la nascita

Dalla nascita del condominio derivano una serie di adempimenti. Il condominio deve dotarsi di un codice fiscale, aprire un conto corrente dedicato quando gestisce somme comuni e tenere la contabilità delle spese. La nomina dell'amministratore diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto, ai sensi dell'articolo 1129 del Codice civile; al di sotto di questa soglia la nomina è facoltativa, ma la gestione delle parti comuni resta comunque dovuta. Il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci.

Perché la data di nascita conta

Individuare il momento esatto in cui il condominio è nato non è un dettaglio teorico. Da quella data decorrono gli obblighi contabili e gestionali, si determina chi era proprietario al momento di una certa spesa e si stabilisce da quando le parti comuni vanno amministrate secondo le regole condominiali. Ricostruire correttamente la nascita del condominio è utile soprattutto negli edifici frazionati in tempi diversi o passati attraverso più vendite. Serve inoltre a distinguere il condominio dal supercondominio, che nasce quando più edifici autonomi condividono impianti o servizi comuni, e dalla comunione ordinaria, dove manca la caratteristica coesistenza tra proprietà esclusive e parti comuni tipica del condominio.

Gestire il condominio dalla sua nascita con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio consente di impostare fin dall'inizio l'anagrafica dell'edificio, le tabelle millesimali, l'elenco dei condomini e delle unità immobiliari, così che gestione contabile e adempimenti partano su basi corrette dal primo esercizio. Avere una struttura ordinata dei dati semplifica ogni passaggio successivo, dalla ripartizione delle spese alla convocazione delle assemblee.

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