Quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea condominiale

Il quorum dell'assemblea di condominio è il numero minimo di partecipanti e di millesimi necessario perché una riunione sia valida e le sue decisioni siano vincolanti. La materia è disciplinata dall'art. 1136 del Codice civile, che distingue due momenti: il quorum costitutivo, cioè quanti condomini devono essere presenti perché l'assemblea si consideri regolarmente formata, e il quorum deliberativo, cioè quanti voti servono per approvare una decisione. Confondere i due livelli, o sbagliare la convocazione a cui riferirli, è una delle cause più frequenti di impugnazione delle delibere.

Quorum costitutivo e quorum deliberativo dell'assemblea di condominio

Il quorum costitutivo verifica se l'assemblea può iniziare. Il quorum deliberativo verifica, voto per voto, se la singola proposta è approvata. Sono due controlli distinti: l'assemblea può essere regolarmente costituita e tuttavia non raggiungere la maggioranza necessaria per una determinata delibera. Entrambi si misurano su due grandezze combinate, il numero delle teste (i partecipanti al condominio) e il valore in millesimi, perché il condominio bilancia la parità tra le persone con il peso della proprietà.

I numeri della prima convocazione

In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con la presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sul piano deliberativo, sono valide le decisioni approvate da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. La prima convocazione richiede quindi una partecipazione ampia ed è per questo che spesso, nei condomini numerosi, va deserta.

I numeri della seconda convocazione

In seconda convocazione i quorum si abbassano per evitare la paralisi. L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. Le delibere sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, cioè almeno trecentotrentaquattro millesimi. Proprio perché i numeri sono più bassi, la seconda convocazione è quella in cui in pratica si decide la maggior parte delle questioni ordinarie.

Le maggioranze speciali per alcune decisioni

Alcune deliberazioni richiedono sempre una maggioranza rafforzata, a prescindere dalla convocazione. Devono essere approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno cinquecento millesimi, ad esempio, la nomina e la revoca dell'amministratore, la decisione sulle liti attive e passive, la ricostruzione dell'edificio o le riparazioni straordinarie di notevole entità. Le innovazioni previste dall'art. 1120 primo comma richiedono un quorum ancora più alto, la maggioranza degli intervenuti e i due terzi del valore dell'edificio. Per questi temi non basta quindi il quorum ridotto della seconda convocazione.

Chi si conta nel quorum

Il condomino presente all'apertura della riunione ma che si allontana prima del voto resta computabile nel quorum costitutivo, ma non in quello deliberativo su quella delibera. Le deleghe si sommano ai presenti nei limiti previsti dal regolamento e dalla legge. Chi possiede più unità immobiliari vale una sola testa ma somma i millesimi. Tenere il conto corretto di teste, millesimi, presenti e deleganti è la parte più delicata della verbalizzazione.

Anche gli astenuti richiedono attenzione. Chi si astiene concorre al quorum costitutivo e alla base di calcolo, ma il suo voto non si somma né ai favorevoli né ai contrari: una proposta è approvata solo se i favorevoli raggiungono da soli la maggioranza richiesta. Trattare gli astenuti come voti contrari, o non conteggiarli affatto, è un errore che può falsare l'esito e rendere la delibera contestabile.

Errori tipici sul calcolo del quorum

Gli errori più frequenti sono applicare i numeri della seconda convocazione a una delibera che richiede la maggioranza speciale, calcolare la maggioranza sui presenti anziché sugli intervenuti aventi diritto, oppure omettere il doppio controllo teste e millesimi. Un altro classico è verbalizzare l'approvazione senza indicare i millesimi favorevoli, contrari e astenuti, dato che serve a dimostrare il raggiungimento del quorum in caso di contestazione. Chi impugna una delibera per vizio di quorum ha un termine breve, trenta giorni, ma un verbale ben costruito rende l'impugnazione molto più difficile da sostenere.

• Verificare prima il quorum costitutivo, poi quello deliberativo su ogni punto.
• Individuare le delibere soggette a maggioranza speciale o a quorum per le innovazioni.
• Contare sempre insieme teste e millesimi, non uno solo dei due.
• Registrare a verbale voti favorevoli, contrari e astenuti con i relativi millesimi.

Calcolare i quorum con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio calcola i quorum in tempo reale a partire dalle tabelle millesimali e dai presenti registrati, segnala se una delibera richiede una maggioranza speciale e produce un verbale con i numeri già riepilogati. Questo riduce il rischio di delibere impugnabili per vizio di quorum e libera l'amministratore dal calcolo manuale durante la riunione.

AmministraPro gestisce convocazioni, deleghe e conteggio dei quorum a partire dalle tabelle millesimali del condominio, con il verbale che riporta automaticamente teste e millesimi di ogni votazione. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.