Rapporti tra condominio e supercondominio: come si integrano

Nel supercondominio convivono due livelli di gestione distinti ma collegati: quello del singolo edificio, che si occupa delle parti interne al fabbricato, e quello del complesso, che si occupa dei beni e dei servizi comuni a più edifici ai sensi dell'art. 1117 bis del Codice civile. Capire come questi due livelli si integrano è la chiave per una gestione ordinata e per evitare doppi addebiti e contestazioni.

Due gestioni, due contabilità

Il principio di fondo è la separazione: il condominio del singolo edificio ha la propria assemblea, il proprio amministratore, le proprie tabelle e la propria contabilità; il supercondominio ne ha di distinti, riferiti ai soli beni comuni a più edifici. Le due contabilità non vanno mai mescolate, perché ciascuna risponde a criteri e a soggetti diversi.

Questa separazione consente a ogni condomino di distinguere ciò che paga per il proprio edificio, come il tetto o le scale, da ciò che paga per il complesso, come il viale o l'impianto comune. È il presupposto della trasparenza verso i partecipanti.

Come la quota di supercondominio entra nel bilancio del condominio

Il punto di contatto tra i due livelli è la quota di supercondominio. L'assemblea del complesso approva il riparto delle spese comuni a più edifici e attribuisce a ciascun fabbricato la sua quota; questa quota confluisce poi nel bilancio del singolo condominio, che la ripartisce internamente tra i propri condomini. Il condomino riceve così un unico conto complessivo, ma sostenuto da due gestioni.

È importante che la quota di supercondominio sia riportata nel bilancio del condominio in modo trasparente, così che ogni condomino possa risalire dal proprio addebito alla spesa del complesso che lo genera.

Il doppio riparto ai condòmini

Il condomino di un supercondominio è di regola destinatario di un doppio riparto: quello del proprio condominio, per le parti interne all'edificio, e quello derivato dal supercondominio, per i beni comuni al complesso. I due riparti usano tabelle diverse, perché diverse sono le basi: i millesimi del singolo edificio per le parti interne, i millesimi di supercondominio per i beni comuni a più fabbricati.

• Riparto del singolo condominio: tetto, scale, facciata e parti interne del fabbricato.
• Riparto derivato dal supercondominio: viale, cancello, giardino, impianti comuni a più edifici.
• Tabelle distinte per i due livelli, mai una sola tabella per tutto.
• Un unico avviso di pagamento al condomino, ma con voci riconducibili a ciascun livello.

Il coordinamento tra gli amministratori

Nei complessi grandi l'amministratore del supercondominio e quelli dei singoli edifici sono soggetti diversi. Il coordinamento è essenziale: l'amministratore del complesso comunica a ciascun condominio la quota a suo carico e le scadenze, mentre gli amministratori dei singoli edifici la inseriscono nei propri bilanci e la riscuotono dai condomini. Ritardi o errori di comunicazione si traducono in morosità e in tensioni tra le gestioni.

Quando i partecipanti superano i sessanta, il coordinamento passa anche dai rappresentanti designati da ciascun condominio ai sensi dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione, che portano in assemblea di supercondominio la posizione del proprio edificio.

Morosità e riscossione tra i due livelli

La riscossione delle quote di supercondominio segue una catena: il singolo condominio deve versare al complesso la propria quota, indipendentemente dal fatto che i suoi condomini abbiano pagato. Se un edificio è in ritardo, l'amministratore del supercondominio agisce verso quel condominio, mentre l'amministratore del condominio agisce internamente verso i condomini morosi. Tenere allineate le due riscossioni evita che i ritardi si accumulino.

Gli errori più frequenti

• Mescolare la contabilità del singolo edificio con quella del supercondominio.
• Non riportare in modo trasparente la quota di supercondominio nel bilancio del condominio.
• Usare un'unica tabella per parti interne e beni comuni a più edifici.
• Trascurare il coordinamento tra amministratore del complesso e dei singoli edifici.

Integrare i due livelli con un software

Un gestionale che tratta strutture con più edifici consente di tenere separate le contabilità dei singoli condomìni e del supercondominio, calcolando la quota di ciascun edificio e riportandola in modo trasparente nel bilancio del condominio. AmministraPro gestisce condomìni e supercondomìni con più tabelle e produce rendiconti separati per ciascun livello, così il doppio riparto resta chiaro per l'amministratore e per i condomini. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.