Rappresentante del supercondominio: nomina e poteri

Il rappresentante del supercondominio è la figura che, nei complessi immobiliari con più di sessanta partecipanti, porta la voce del singolo condominio nell'assemblea che decide sui beni comuni a più edifici. Lo prevede il terzo comma dell'art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza dell'art. 1136, quinto comma, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria dei beni comuni a più condomini e per la nomina dell'amministratore. Vediamo nomina, poteri e limiti di questa figura.

Quando è obbligatorio il rappresentante

Il meccanismo del rappresentante scatta nei casi previsti dall'art. 1117-bis del Codice civile, cioè quando più unità o più edifici hanno parti, impianti o servizi in comune, e quando i partecipanti al supercondominio superano complessivamente il numero di sessanta. Sotto questa soglia ogni condomino partecipa direttamente all'assemblea del supercondominio. Superati i sessanta partecipanti, la partecipazione diretta di tutti diventa ingestibile e la legge impone che ciascun condominio designi un solo rappresentante, così da rendere l'assemblea del supercondominio praticabile.

Come si nomina il rappresentante

La nomina avviene nell'assemblea del singolo condominio, che designa il proprio rappresentante con la maggioranza richiesta dall'art. 1136, quinto comma, del Codice civile. Ciascun condominio esprime quindi un solo rappresentante, che porterà nell'assemblea del supercondominio la posizione maturata al proprio interno. Se un condominio non riesce a designare il rappresentante, la legge prevede che ciascun partecipante possa rivolgersi all'autorità giudiziaria affinché nomini il rappresentante di quel condominio, così da non bloccare la gestione dei beni comuni.

L'ambito dei poteri del rappresentante

Il mandato del rappresentante è circoscritto a due materie precise indicate dalla norma: la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e la nomina dell'amministratore del supercondominio. Su questi ambiti il rappresentante interviene in assemblea e vota per il proprio condominio. Si tratta di un mandato mirato a far funzionare la gestione corrente e la struttura amministrativa del complesso, non di una delega in bianco che consenta al rappresentante di decidere qualunque questione al posto dei condomini che rappresenta.

Cosa il rappresentante non può decidere da solo

Le decisioni che esulano dalla gestione ordinaria e dalla nomina dell'amministratore non rientrano nel potere del rappresentante e devono tornare all'assemblea di ciascun condominio. Le materie più impegnative, come le innovazioni o le opere di manutenzione straordinaria che incidono sui beni comuni, richiedono il coinvolgimento diretto dei condomini interessati e non possono essere risolte dal solo rappresentante. Questa distinzione tutela i singoli condomini, che restano titolari delle scelte più rilevanti sul patrimonio comune, mentre affidano al rappresentante solo l'amministrazione corrente.

La responsabilità verso i condomini rappresentati

Il rappresentante agisce nell'interesse del proprio condominio e riferisce del proprio operato. È buona prassi che porti in assemblea del supercondominio la posizione emersa nel condominio che rappresenta e che, al ritorno, informi i condomini delle decisioni assunte. Un verbale ordinato dell'assemblea del supercondominio, trasmesso ai condomini attraverso i rispettivi amministratori, garantisce la circolazione delle informazioni e consente a ciascun condominio di controllare l'operato del proprio rappresentante e di programmare gli atti di sua competenza.

Punti chiave sul rappresentante del supercondominio

• Obbligatorio quando i partecipanti superano complessivamente sessanta.
• Designato da ciascun condominio con la maggioranza dell'art. 1136, quinto comma.
• Un solo rappresentante per ogni condominio.
• Mandato limitato alla gestione ordinaria e alla nomina dell'amministratore.
• In caso di mancata designazione, nomina da parte dell'autorità giudiziaria.
• Le materie straordinarie tornano all'assemblea dei singoli condomini.

Coordinare più condomini, tenere separate le competenze del supercondominio da quelle dei singoli edifici e distribuire le spese sui beni comuni richiede strumenti che gestiscano la struttura su più livelli. Un software gestionale permette di modellare il supercondominio, i condomini che lo compongono e i rispettivi rappresentanti, e di ripartire correttamente le spese comuni. AmministraPro supporta questa gestione articolata: puoi vederne le funzioni nella pagina delle funzionalità e confrontare i piani nella sezione prezzi.