Regolamento assembleare: contenuto e quorum di approvazione

Il regolamento assembleare è quello che l'assemblea approva a maggioranza per disciplinare l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro e l'ordine dei servizi. L'articolo 1138 del Codice civile lo rende obbligatorio quando i condòmini sono più di dieci e ne fissa i limiti: può regolare la vita condominiale, ma non può menomare i diritti dei singoli sulle rispettive proprietà esclusive né derogare a una serie di norme inderogabili. Si approva con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma.

Quando il regolamento è obbligatorio

L'articolo 1138 stabilisce che, quando in un edificio il numero dei condòmini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento. Il conteggio si riferisce alle teste, cioè ai proprietari, non alle unità immobiliari. Se manca, ciascun condòmino, o l'amministratore, può prendere l'iniziativa perché l'assemblea lo adotti; in caso di inerzia il regolamento può essere formato con l'intervento dell'autorità giudiziaria. Con dieci o meno condòmini il regolamento non è obbligatorio, ma resta possibile adottarlo volontariamente.

L'obbligatorietà risponde a un'esigenza pratica: più cresce la collettività, più serve un insieme di regole scritte per prevenire i conflitti sull'uso dei beni comuni e sulla ripartizione dei costi.

Cosa può disciplinare

Il regolamento assembleare, secondo l'articolo 1138, contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condòmino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. È lo strumento che organizza la convivenza: orari, modalità d'uso di cortili e androni, regole per gli spazi comuni, criteri operativi per la gestione.

• Uso delle parti e dei servizi comuni
• Criteri di ripartizione delle spese
• Tutela del decoro architettonico dell'edificio
• Regole per l'amministrazione e l'organizzazione della gestione

Cosa non può fare il regolamento assembleare

Qui sta il limite decisivo. Il regolamento approvato a maggioranza non può incidere sui diritti dei condòmini sulle loro proprietà esclusive: non può imporre divieti di destinazione d'uso, limiti al godimento della singola unità o vincoli che comprimano il diritto di proprietà. Questi limiti richiedono la natura contrattuale, cioè il consenso di tutti. L'articolo 1138 vieta inoltre espressamente al regolamento di vietare il possesso o la detenzione di animali domestici: una clausola in tal senso in un regolamento assembleare è nulla.

Il regolamento assembleare non può poi derogare alle norme che l'articolo 1138 e altre disposizioni dichiarano inderogabili, tra cui quelle a tutela del funzionamento dell'assemblea e dei diritti di partecipazione dei condòmini.

Il quorum di approvazione

Il regolamento assembleare, e le sue modifiche, si approvano con la maggioranza stabilita dall'articolo 1136, secondo comma, richiamato dall'articolo 1138: la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cioè cinquecento millesimi. È la stessa maggioranza che serve per modificarlo in seguito. Diversa è la sorte delle clausole di natura contrattuale eventualmente presenti: quelle, incidendo su diritti individuali, restano modificabili solo all'unanimità.

Regolamento e sanzioni per le violazioni

Un regolamento efficace non si limita a enunciare regole, ma prevede le conseguenze della loro violazione. L'articolo 70 delle disposizioni di attuazione consente al regolamento di stabilire sanzioni pecuniarie fino a 200 euro, e fino a 800 in caso di recidiva, deliberate dall'assemblea. Senza una previsione regolamentare espressa, però, questo potere sanzionatorio non può essere esercitato: ecco perché la fase di redazione o revisione del regolamento è il momento giusto per introdurre un catalogo chiaro dei comportamenti vietati e delle relative conseguenze.

Adottare, aggiornare e far rispettare il regolamento è più semplice con un gestionale che tenga insieme testo, allegati, verbali di approvazione e comunicazioni ai condòmini. Con AmministraPro l'amministratore conserva il regolamento, ne documenta le modifiche e gestisce le comunicazioni in modo tracciabile: le funzionalità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.