Regolamento condominiale: quando è obbligatorio e cosa può disciplinare

Il regolamento condominiale è l'insieme di regole che disciplinano la vita comune all'interno di un edificio: l'uso delle parti condivise, la ripartizione delle spese e la tutela del decoro. Non è sempre obbligatorio, ma diventa necessario oltre una certa soglia di condomini. Sapere quando serve, cosa può prevedere e quali limiti incontra aiuta a distinguere le clausole valide da quelle che non possono essere imposte.

Quando il regolamento condominiale è obbligatorio

L'art. 1138 del Codice civile stabilisce che, quando il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento. Al di sotto di questa soglia la sua adozione è facoltativa: l'edificio può funzionare sulla base delle norme del Codice civile e delle delibere assembleari. Superata la soglia, invece, ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento e, in caso di inerzia, rivolgersi all'autorità giudiziaria.

L'obbligo, però, non è presidiato da una sanzione diretta e la mancanza del regolamento non paralizza la vita del condominio, che continua a essere retto dalle norme di legge. In pratica il regolamento resta uno strumento fortemente consigliato in ogni edificio di una certa dimensione, perché riduce i motivi di conflitto e rende prevedibile la gestione delle spese e degli spazi comuni.

Cosa può disciplinare il regolamento

Secondo l'art. 1138 il regolamento contiene le norme sull'uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi di ciascun condomino, sulle modalità di gestione e sulla tutela del decoro dell'edificio. In pratica disciplina gli aspetti della convivenza che il Codice civile lascia alla determinazione del condominio.

• L'uso delle parti comuni: androni, scale, cortili, ascensore, spazi verdi.
• I criteri di ripartizione delle spese tra i condomini.
• Le regole per la gestione ordinaria e per l'organizzazione dei servizi comuni.
• Le norme a tutela del decoro architettonico e della quiete.

I limiti del regolamento assembleare

Il regolamento non può in ogni caso menomare i diritti che ciascun condomino trae dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. L'art. 1138 elenca anche norme inderogabili che il regolamento non può violare. Un principio importante è che il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici: una previsione in tal senso è considerata invalida.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Occorre distinguere due tipi di regolamento. Il regolamento assembleare è approvato dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'art. 1136 e può disciplinare l'uso delle cose comuni e l'organizzazione dei servizi. Il regolamento contrattuale, invece, è accettato da tutti i condomini, di norma all'atto di acquisto, ed è l'unico che può incidere sui diritti individuali, ad esempio limitando l'uso delle proprietà esclusive.

La differenza è rilevante nella pratica: una clausola che limita la destinazione degli appartamenti o vieta determinate attività ha valore solo se contenuta in un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti, e non può essere introdotta a maggioranza. Per essere opponibile a chi acquista in seguito, la clausola contrattuale deve risultare da atti trascritti o richiamati nei contratti di compravendita, così da vincolare anche i futuri proprietari e non solo i firmatari originari.

Come si approva e come si modifica

Il regolamento assembleare si approva e si modifica con la maggioranza prevista dall'art. 1136 per queste delibere. Le clausole di natura contrattuale, invece, per essere modificate richiedono di norma il consenso di tutti i condomini, proprio perché incidono su diritti individuali. Prima di modificare una clausola è quindi essenziale capire a quale delle due categorie appartiene, perché una modifica adottata con la maggioranza sbagliata è impugnabile e rischia di essere dichiarata invalida.

Un aspetto spesso trascurato riguarda le tabelle millesimali allegate al regolamento. La loro rettifica o modifica, quando si tratta di correggere un errore o di adeguarle a mutate condizioni dell'edificio, segue regole proprie e non richiede necessariamente l'unanimità: distinguere il valore delle tabelle da quello delle clausole di natura contrattuale evita di bloccare aggiornamenti legittimi.

Le sanzioni per le violazioni

Il regolamento può prevedere sanzioni pecuniarie a carico di chi ne viola le disposizioni. L'importo massimo è fissato dalla legge, con una misura più elevata per le infrazioni ripetute. Le somme riscosse a titolo di sanzione sono destinate a finalità comuni del condominio. L'irrogazione delle sanzioni compete all'amministratore, nel rispetto di quanto previsto dal regolamento.

Gestire regolamento e ripartizioni con un software

Il regolamento fissa i criteri di ripartizione delle spese, ma la loro applicazione concreta esercizio dopo esercizio richiede ordine e coerenza. Un software gestionale per il condominio consente di conservare il regolamento tra i documenti sempre accessibili ai condomini e di applicare in modo uniforme le tabelle e i criteri di riparto che vi sono indicati. AmministraPro tiene insieme regolamento, tabelle millesimali e ripartizione delle spese, così che i criteri stabiliti restino sempre coerenti nella contabilità. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.