Animali domestici in condominio: cosa può vietare il regolamento

Il tema degli animali domestici in condominio è tra i più sentiti dai proprietari e tra i più delicati da gestire per l'amministratore, perché coinvolge da un lato il diritto di ciascuno di godere della propria abitazione come meglio crede e dall'altro l'esigenza di una convivenza ordinata con gli altri condomini. Il legislatore ha preso posizione in modo netto su un punto specifico, ma questo non significa che la materia sia priva di regole: il regolamento condominiale può comunque intervenire, entro confini ben precisi.

Il divieto assoluto dell'articolo 1138 del Codice civile

L'ultimo comma dell'articolo 1138 del Codice civile stabilisce in modo inequivocabile che le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Si tratta di una disposizione introdotta con la riforma del condominio del 2012 proprio per porre fine a un contenzioso molto diffuso, nel quale numerosi regolamenti assembleari contenevano clausole che proibivano genericamente la presenza di cani, gatti o altri animali nelle unità abitative. Oggi una clausola del genere, se inserita in un regolamento di natura assembleare, è semplicemente nulla e non produce alcun effetto, indipendentemente dalla maggioranza con cui è stata approvata.

Perché il regolamento contrattuale fa eccezione

Il divieto dell'articolo 1138 riguarda espressamente il regolamento di natura assembleare, cioè quello approvato dai condomini con le maggioranze ordinarie. La giurisprudenza prevalente ritiene che un regolamento di natura contrattuale, predisposto dal costruttore e accettato da tutti gli acquirenti nei rispettivi atti, o approvato all'unanimità, possa invece contenere un divieto di questo tipo, in quanto espressione dell'autonomia negoziale delle parti che hanno liberamente accettato quella limitazione al momento dell'acquisto. Si tratta comunque di un'ipotesi meno frequente nella prassi recente, proprio perché il tema è oggi percepito come sensibile fin dalla fase di redazione dei regolamenti.

I limiti legittimi legati al decoro e all'igiene

Se il possesso dell'animale non può essere vietato, il suo comportamento e le sue conseguenze sulla vita condominiale restano invece disciplinabili. Il regolamento può stabilire, ad esempio, che gli animali vengano condotti al guinzaglio negli spazi comuni, che non possano accedere a determinate aree come i giardini condominiali o le piscine, e che i proprietari siano tenuti a raccogliere le deiezioni. Sono legittime anche le disposizioni volte a tutelare il decoro degli spazi comuni e l'igiene delle parti condivise, purché non si traducano in un divieto mascherato di detenzione dell'animale.

Il rumore e le immissioni moleste

Un aspetto che genera spesso lamentele riguarda i rumori prodotti dagli animali, in particolare l'abbaiare prolungato dei cani, che può integrare un'immissione rumorosa rilevante ai sensi dell'articolo 844 del Codice civile quando supera la normale tollerabilità. In questi casi non si applica un divieto preventivo di possedere l'animale, ma i normali rimedi previsti per le immissioni moleste, valutati caso per caso con riferimento a orari, frequenza e intensità del disturbo. Il regolamento può utilmente richiamare l'obbligo generale di non arrecare disturbo, senza però trasformarlo in un divieto assoluto di detenzione.

Animali e parti comuni: ascensore, scale e giardini

Un'altra area frequente di regolamentazione riguarda l'uso delle parti comuni da parte degli animali. È legittimo, per esempio, prevedere che i cani di taglia grande utilizzino le scale anziché l'ascensore negli orari di maggiore affollamento, oppure che l'accesso a spazi verdi condivisi con giochi per bambini sia limitato o subordinato a determinate cautele. Anche in questi casi la regola deve avere una finalità di ordinata convivenza e non può tradursi in una restrizione così stringente da rendere di fatto impossibile la normale gestione dell'animale da parte del proprietario.

Il ruolo dell'amministratore nella gestione dei conflitti

Quando sorgono contrasti legati alla presenza di animali, l'amministratore è spesso il primo interlocutore chiamato a mediare tra le parti. È opportuno che verifichi anzitutto la natura del regolamento vigente, distinguendo tra clausole valide e clausole nulle per contrasto con l'articolo 1138, e che indirizzi la discussione verso soluzioni regolamentari legittime, come orari di accesso alle aree comuni o obblighi di pulizia, evitando di avallare in assemblea delibere che riproporrebbero, sotto altra forma, un divieto ormai privo di base legale.

Cosa fare in caso di clausole già esistenti nel regolamento

Nei condomini in cui il regolamento risale a un'epoca precedente alla riforma del 2012 e contiene ancora un divieto generico di detenere animali, è utile che l'amministratore segnali ai condomini l'inefficacia sopravvenuta della clausola, suggerendo eventualmente un aggiornamento formale del testo in occasione della prossima assemblea utile. Questo evita incertezze interpretative e riduce il rischio che la clausola obsoleta venga invocata impropriamente in futuro.

Tenere traccia aggiornata del testo del regolamento, delle sue eventuali modifiche e delle segnalazioni ricevute dai condomini è un compito che un buon software gestionale semplifica notevolmente. AmministraPro mette a disposizione degli amministratori strumenti pensati proprio per questo tipo di gestione documentale: la pagina delle funzionalità descrive nel dettaglio le possibilità disponibili, mentre nella sezione prezzi si trovano i piani adatti a ogni studio di amministrazione.