Regolamento condominiale contrattuale e assembleare: le differenze

Il regolamento condominiale contrattuale e quello assembleare rappresentano due strumenti profondamente diversi, pur regolando entrambi la vita comune dell'edificio. Distinguerli correttamente è essenziale per l'amministratore e per i condomini, perché da questa distinzione dipendono i limiti che possono essere imposti alla proprietà individuale e le maggioranze necessarie per introdurre o modificare le regole condominiali.

Il regolamento assembleare: origine e limiti

Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini con le maggioranze previste dall'art. 1136 del Codice civile, ed è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Questo tipo di regolamento disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese secondo i criteri di legge e il funzionamento degli organi condominiali, ma non può comprimere i diritti di proprietà esclusiva dei singoli condomini, perché nasce da una decisione a maggioranza e non dal consenso unanime di tutti gli aventi diritto.

In altre parole, il regolamento assembleare può dire come si usa il cortile comune o come si ripartiscono le spese di pulizia delle scale, ma non può, per esempio, vietare di tenere animali domestici nel proprio appartamento o imporre limitazioni sull'uso dell'unità immobiliare privata che vadano oltre quanto già previsto dalla legge.

Il regolamento contrattuale: origine e forza vincolante

Il regolamento contrattuale, al contrario, nasce dal consenso di tutti i condomini, tipicamente perché predisposto dal costruttore o dal primo venditore e accettato espressamente da ciascun acquirente negli atti di compravendita, oppure perché successivamente approvato all'unanimità da tutti i partecipanti al condominio. Proprio perché fondato sul consenso di ognuno, il regolamento contrattuale può contenere clausole più incisive, capaci di limitare l'uso delle proprietà esclusive, come il divieto di destinare gli appartamenti ad attività commerciali rumorose o il divieto di locazioni turistiche brevi.

La natura contrattuale di queste clausole richiede che siano scritte in modo chiaro e, per essere opponibili anche ai futuri acquirenti, che il regolamento sia trascritto nei registri immobiliari o comunque richiamato negli atti di trasferimento della proprietà.

Come riconoscere la natura di un regolamento

Non basta il nome dato al documento per stabilirne la natura: un regolamento chiamato contrattuale nel titolo, ma approvato solo a maggioranza in un secondo momento senza il consenso di tutti i condomini, resta nella sostanza un regolamento assembleare per le clausole che limitano la proprietà. Occorre quindi verificare in concreto come e da chi è stato approvato, non fermarsi all'intestazione del documento.

Questa verifica è particolarmente rilevante quando si discute la validità di clausole limitative dell'uso delle unità immobiliari, perché una clausola che restringe la libertà di un condomino, per essere efficace, deve provenire da un atto realmente contrattuale, cioè accettato da tutti coloro ai quali si applica.

Le maggioranze per modificare i due tipi di regolamento

Le maggioranze necessarie per modificare i regolamenti seguono la stessa logica della loro origine. Il regolamento assembleare può essere modificato con le maggioranze ordinarie previste per la sua approvazione, tipicamente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Il regolamento contrattuale, invece, nella parte in cui contiene clausole limitative dei diritti individuali, può essere modificato solo con il consenso di tutti i condomini, perché nessuna maggioranza, per quanto ampia, può incidere su un diritto che è stato accettato individualmente da ciascun proprietario.

• Il regolamento assembleare nasce a maggioranza e non limita la proprietà esclusiva
• Il regolamento contrattuale nasce dal consenso di tutti e può limitare l'uso delle unità
• La natura del regolamento va verificata nel merito, non solo nel titolo
• Modificare clausole contrattuali limitative richiede l'unanimità dei condomini
• La trascrizione rende opponibili le clausole contrattuali ai futuri acquirenti

Le conseguenze pratiche per l'amministratore

Per l'amministratore condominiale è fondamentale sapere con quale tipo di regolamento sta lavorando, perché ciò incide sulla legittimità delle delibere assembleari che intendano modificarlo e sulla possibilità di far rispettare determinate clausole ai condomini o agli inquilini. Un regolamento contrattuale correttamente trascritto è uno strumento solido per governare situazioni delicate, come le limitazioni d'uso delle unità immobiliari, mentre confondere la natura del documento espone il condominio a contestazioni e impugnazioni.

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