Regolamento contrattuale: clausole limitative e trascrizione

Il regolamento contrattuale è quello predisposto dall'originario proprietario o costruttore e accettato dagli acquirenti nei rispettivi atti. A differenza del regolamento assembleare, può contenere clausole che limitano i diritti dei condòmini sulle loro proprietà esclusive: divieti di destinazione, limiti al mutamento d'uso, vincoli sul decoro. Perché queste clausole vincolino anche chi acquista in seguito, però, devono rispettare regole di pubblicità precise: la trascrizione nei registri immobiliari oppure il richiamo espresso e l'accettazione nell'atto di acquisto.

Cosa distingue il regolamento contrattuale

La distinzione tra regolamento contrattuale e assembleare non sta nel nome, ma nel contenuto e nel modo di formazione. Il regolamento assembleare è approvato dall'assemblea e disciplina l'uso delle parti comuni e l'organizzazione della gestione. Il regolamento contrattuale nasce come contratto: è predisposto e accettato dai singoli negli atti di acquisto, e proprio per questa sua origine negoziale può spingersi a limitare la proprietà esclusiva, cosa che l'assemblea a maggioranza non potrebbe mai fare.

Solo la fonte contrattuale, cioè il consenso di ciascun proprietario, giustifica un limite ai diritti dominicali. È questa la ragione per cui certe clausole possono stare solo in un regolamento di natura contrattuale.

Le clausole limitative della proprietà

Tra le clausole limitative più frequenti ci sono i divieti di adibire l'unità a determinati usi, ad esempio a studio medico, a bed and breakfast, ad attività rumorose o moleste, oppure il divieto di detenere animali (quest'ultimo ammesso solo nei regolamenti contrattuali, mai in quelli assembleari, per espressa previsione dell'articolo 1138). Sono limiti veri al contenuto del diritto di proprietà: per questo devono essere formulati in modo chiaro e specifico, perché le limitazioni non si presumono e vanno interpretate restrittivamente.

• Divieti di specifiche destinazioni d'uso dell'unità
• Limiti al mutamento di destinazione
• Vincoli a tutela del decoro architettonico
• Le clausole limitative vanno interpretate in modo restrittivo, mai estensivo

L'opponibilità ai futuri acquirenti

Il problema centrale è l'opponibilità: una clausola limitativa vincola chi ha firmato l'atto originario, ma vincola anche chi compra l'unità dieci anni dopo? La risposta dipende dalla pubblicità. Perché il vincolo segua l'immobile e sia opponibile ai terzi acquirenti, occorre che la clausola sia trascritta nei registri immobiliari, oppure che l'atto di acquisto del nuovo proprietario richiami espressamente il regolamento contrattuale e ne accetti il contenuto. In mancanza, l'acquirente successivo può non essere vincolato dalle limitazioni.

La trascrizione, disciplinata in generale dagli articoli 2643 e seguenti del Codice civile, rende conoscibile il vincolo a chiunque consulti i registri e ne assicura l'efficacia verso i successivi aventi causa. Il semplice richiamo nell'atto, con accettazione, produce un effetto analogo sul piano del consenso del nuovo acquirente.

Clausole limitative e clausole meramente regolamentari

Non tutte le clausole del regolamento contrattuale hanno la stessa natura. Occorre distinguere le clausole realmente limitative dei diritti individuali, che seguono il regime contrattuale e le esigenze di pubblicità, dalle clausole che si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni o l'organizzazione, che hanno portata regolamentare e possono essere modificate dall'assemblea. Anche un regolamento nato come contrattuale può contenere, accanto alle clausole limitative, previsioni di mero contenuto organizzativo, modificabili a maggioranza.

Come si modificano le clausole contrattuali

Le clausole di natura contrattuale, incidendo su diritti individuali, possono essere modificate o soppresse solo con il consenso di tutti i condòmini. L'assemblea, votando a maggioranza, non può eliminare o attenuare una clausola limitativa validamente assunta: una delibera in tal senso sarebbe affetta da nullità o annullabilità a seconda dei casi. Per questo la verifica della natura di ciascuna clausola precede sempre qualsiasi decisione di modifica.

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