Il regolamento del costruttore: natura, valore e limiti

Il regolamento predisposto dal costruttore è il primo regolamento del condominio: viene redatto dall'unico proprietario originario dell'edificio prima o durante la vendita delle unità e richiamato o allegato nei singoli atti di acquisto. Da questo meccanismo deriva la sua natura contrattuale: non è approvato da un'assemblea, ma nasce dall'accettazione di ciascun acquirente al momento del rogito. Proprio perché contrattuale, può contenere anche limiti alla proprietà esclusiva e ai beni comuni che un regolamento assembleare non potrebbe imporre.

Perché è un regolamento contrattuale

Il regolamento del costruttore si perfeziona con l'accettazione dei compratori delle singole unità nel momento della firma del relativo atto di acquisto. Il costruttore, unico proprietario dell'edificio, predispone il testo in via unilaterale, ma esso diventa vincolante solo quando ciascun acquirente lo accetta aderendovi con il proprio atto. Si distingue così dal regolamento assembleare, approvato dall'assemblea a maggioranza e destinato a disciplinare uso delle cose comuni, ripartizione delle spese e amministrazione, senza poter incidere sui diritti di proprietà.

La differenza è sostanziale: solo il regolamento di natura contrattuale può prevedere clausole che comprimono le facoltà del singolo proprietario, ad esempio vietando certe destinazioni d'uso delle unità o limitando modifiche estetiche delle facciate. Queste clausole valgono come vere e proprie obbligazioni assunte con l'acquisto.

Le clausole che può contenere

Un regolamento contrattuale può spingersi oltre la mera organizzazione della vita comune. Sono tipiche le clausole seguenti, ammesse proprio perché accettate contrattualmente da ciascun proprietario.

• Divieti di destinazione, ad esempio esercitare determinate attività rumorose o moleste nelle unità
• Limiti al decoro architettonico e all'uniformità delle facciate, di tende, infissi o serramenti
• Attribuzioni di uso esclusivo su porzioni di aree comuni a favore di singole unità
• Deroghe ai criteri legali di ripartizione delle spese, se chiare e specifiche
• Divieto di tenere animali, se pattuito espressamente in via contrattuale

Quando vincola gli acquirenti successivi

Il nodo più importante è l'opponibilità a chi compra dopo. Perché le clausole limitative valgano anche verso i successivi acquirenti, cioè verso soggetti estranei al patto originario, il regolamento deve essere trascritto nei registri immobiliari oppure espressamente richiamato e accettato nei successivi atti di acquisto. Il solo richiamo concreto nell'atto a uno specifico regolamento già predisposto lo rende parte, per relationem, del contratto di compravendita. Un rinvio generico e indeterminato, invece, non basta a rendere opponibili le clausole più incisive.

In pratica, chi acquista deve poter conoscere il regolamento richiamato al momento del rogito: il regolamento deve esistere ed essere identificabile. Se il compratore accetta un testo specifico, ne resta vincolato anche per le clausole che limitano la sua proprietà. La trascrizione nei registri immobiliari rafforza l'opponibilità perché rende la limitazione conoscibile da chiunque consulti la storia dell'immobile.

I limiti inderogabili di legge

Neppure il regolamento contrattuale può tutto. Restano fuori dalla sua portata le disposizioni inderogabili del Codice civile: non può sottrarre all'assemblea i poteri che la legge le attribuisce, né incidere sui diritti che le norme riservano ai condomini, come quelli previsti in tema di sicurezza, di innovazioni o di nomina e revoca dell'amministratore. Le clausole che contrastano con norme imperative sono inefficaci, anche se accettate negli atti. Il regolamento, insomma, può derogare al diritto dispositivo, non a quello imperativo.

Come modificarlo

Le clausole di natura contrattuale non si possono modificare con la sola maggioranza assembleare: essendo frutto del consenso di tutti, per cambiarle serve l'unanimità dei condomini o comunque il consenso di chi ne è titolare. Le parti del regolamento che hanno invece contenuto meramente organizzativo seguono le regole ordinarie e possono essere modificate a maggioranza. Distinguere le due tipologie di clausole all'interno dello stesso testo è essenziale per capire cosa serve per intervenire.

Conservare e consultare rapidamente il regolamento e i suoi allegati è parte del lavoro quotidiano dell'amministratore. Con AmministraPro il regolamento contrattuale, le tabelle allegate e gli atti richiamati restano archiviati in modo ordinato e collegati al condominio, sempre reperibili in caso di contestazioni. Le funzioni di archiviazione documentale sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.