Regolamento del supercondominio: contenuti e limiti

Il regolamento del supercondominio è l'insieme di regole che disciplina l'uso delle parti e dei servizi comuni a più edifici, la ripartizione delle spese relative e il funzionamento della gestione unitaria. Poiché l'art. 1117 bis del Codice civile estende le norme sul condominio ai complessi con più fabbricati, al regolamento di supercondominio si applicano, in quanto compatibili, le stesse regole del regolamento condominiale, a partire dall'art. 1138.

Quando serve un regolamento di supercondominio

L'art. 1138 prevede che il regolamento sia obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Nel supercondominio il numero complessivo dei partecipanti è quasi sempre elevato, perché somma i condomini di più edifici, quindi un regolamento dedicato è la regola più che l'eccezione. Anche dove non fosse strettamente obbligatorio, un regolamento chiaro è lo strumento che previene i conflitti sull'uso dei beni comuni a tutti.

Il regolamento di supercondominio non sostituisce quelli dei singoli condomìni: convive con essi. Ciascun edificio mantiene il proprio regolamento per le parti interne, mentre quello di supercondominio governa esclusivamente ciò che è comune all'intero complesso.

Cosa può contenere

Il contenuto tipico riguarda l'uso ordinato dei beni comuni a più edifici e la gestione delle spese collegate. Rientrano nel regolamento le regole sull'uso delle strade interne, dei parcheggi, delle aree verdi, degli impianti condivisi, oltre alle norme sul decoro e sulla tutela della destinazione dei beni comuni.

• Regole d'uso di viali, cortili, parcheggi e aree verdi comuni al complesso.
• Criteri di ripartizione delle spese dei beni e servizi comuni a più edifici.
• Modalità di funzionamento dell'assemblea del supercondominio e della catena dei rappresentanti.
• Norme sul decoro, sulla sicurezza e sull'uso degli impianti condivisi.
• Disciplina dell'accesso, degli orari e dei comportamenti nelle aree comuni.

Regolamento assembleare e regolamento contrattuale

Come nel condominio, anche nel supercondominio si distingue tra regolamento assembleare, approvato dall'assemblea con la maggioranza dell'art. 1136, secondo comma, e regolamento contrattuale, accettato da tutti i partecipanti e capace di incidere sui diritti individuali. Le clausole che limitano i diritti dei singoli sulle proprietà esclusive o che derogano ai criteri legali di ripartizione hanno natura contrattuale e richiedono il consenso di tutti.

Questa distinzione è cruciale: una clausola che tocca i diritti di proprietà o modifica i criteri dell'art. 1123 non può essere imposta a maggioranza. Se lo fosse, sarebbe facilmente contestabile da chi non ha prestato il proprio consenso.

La ripartizione delle spese nel regolamento

Il regolamento può richiamare o dettagliare i criteri di riparto delle spese comuni a più edifici, sempre nel rispetto dell'art. 1123: proporzione al valore per le spese generali, ripartizione secondo l'uso quando i beni servono i vari edifici in misura diversa, criteri specifici per beni destinati a servire solo alcuni fabbricati. Le tabelle millesimali di supercondominio sono lo strumento tecnico che traduce questi criteri in quote.

È buona prassi che il regolamento e le tabelle siano coerenti tra loro e distinti da quelli dei singoli condomìni, così da evitare sovrapposizioni e doppi addebiti.

I limiti alle clausole

Il regolamento non può derogare alle norme inderogabili del Codice civile, come quelle a tutela dei diritti sulle parti comuni, sulla validità delle deliberazioni e sulla revoca dell'amministratore. Non può nemmeno vietare in modo assoluto usi legittimi della proprietà esclusiva se non con clausola contrattuale accettata da tutti. Le clausole contrarie a norme imperative sono nulle e possono essere disapplicate anche a distanza di tempo.

Modifica e opponibilità

Il regolamento assembleare si modifica con la stessa maggioranza necessaria per approvarlo; quello contrattuale, nelle parti che incidono sui diritti individuali, richiede il consenso di tutti. Perché le clausole contrattuali siano opponibili agli acquirenti successivi conviene la trascrizione o comunque il richiamo negli atti di acquisto. Un regolamento non opponibile rischia di restare lettera morta verso i nuovi proprietari.

Redigere e gestire il regolamento con un software

Un gestionale aiuta a tenere insieme regolamento, tabelle millesimali e contabilità del supercondominio, verificando che i criteri di riparto scritti nel regolamento corrispondano alle quote effettivamente applicate. AmministraPro gestisce strutture con più edifici e più tabelle e produce rendiconti separati per condominio e supercondominio, così le regole scritte trovano riscontro nei conti. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.