Requisiti per fare l'amministratore di condominio e formazione obbligatoria

I requisiti per fare l'amministratore di condominio sono stati definiti dalla riforma del condominio, la legge 220/2012, che ha introdotto l'art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Prima della riforma chiunque poteva assumere l'incarico senza titoli particolari. Oggi la professione richiede requisiti di onorabilità e di professionalità e, per chi la esercita in forma abituale, un percorso di formazione iniziale e un aggiornamento annuale. Vediamo cosa serve davvero per iniziare e per restare in regola.

I requisiti di onorabilità dell'amministratore di condominio

Il primo gruppo di requisiti riguarda l'onorabilità della persona. L'art. 71 bis richiede in particolare che l'amministratore:

• abbia il godimento dei diritti civili;
• non sia stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per altri delitti non colposi puniti con la reclusione;
• non sia stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salva la riabilitazione;
• non sia interdetto o inabilitato;
• non risulti annotato nell'elenco dei protesti cambiari.

I requisiti di professionalità

Il secondo gruppo attiene alla competenza professionale. Di regola l'amministratore deve possedere il diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale, oltre a svolgere l'attività di formazione periodica. Il titolo di studio e i corsi non sono richiesti a chi amministra un condominio di cui è comproprietario, cioè quando l'incarico è affidato a uno dei condomini per il proprio stabile.

La formazione iniziale

Chi intende esercitare la professione deve frequentare un corso di formazione iniziale sui temi dell'amministrazione condominiale, dalla contabilità agli aspetti giuridici e tecnici della gestione. I contenuti e la durata dei corsi sono disciplinati dal DM 140/2014, il decreto del Ministero della Giustizia che ha fissato criteri e modalità della formazione degli amministratori.

L'aggiornamento annuale obbligatorio

Oltre al corso iniziale, il DM 140/2014 prevede un obbligo di formazione periodica a cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno quindici ore e verte sull'evoluzione normativa e giurisprudenziale in materia condominiale, oltre che sulla risoluzione di casi pratici. È un obbligo continuativo: non basta formarsi una volta, occorre mantenere l'aggiornamento anno dopo anno per continuare a esercitare.

Chi era già in attività prima della riforma

La norma ha previsto una tutela per chi svolgeva la professione prima dell'entrata in vigore della riforma. Sono esonerati dal corso di formazione iniziale gli amministratori che avevano già esercitato l'attività per almeno un anno nel triennio precedente l'entrata in vigore della legge, anche senza diploma di scuola secondaria di secondo grado. Resta però fermo, anche per loro, l'obbligo della formazione periodica annuale.

Amministratore persona fisica o società

L'incarico può essere assunto anche da società, comprese quelle tra professionisti. In questo caso i requisiti di onorabilità e professionalità devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti incaricati di svolgere in concreto le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti

La perdita dei requisiti di onorabilità comporta la cessazione dall'incarico. In tal caso ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina di un nuovo amministratore. È quindi interesse dell'amministratore mantenere nel tempo tutti i presupposti di legge, curando in particolare l'adempimento costante dell'obbligo formativo, che è il requisito più facile da trascurare.

Gli obblighi al momento della nomina

Il possesso dei requisiti va accompagnato da alcuni adempimenti nel momento in cui si accetta l'incarico. All'atto della nomina l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o la denominazione e la sede se si tratta di società, e il locale dove si trovano i registri, con i giorni e le ore di consultazione. Deve inoltre esporre in luogo accessibile i propri recapiti. La riforma ha anche previsto che l'assemblea, al momento della nomina, possa subordinare l'incarico alla presentazione di una polizza di responsabilità civile professionale. Sono passaggi che rendono trasparente il rapporto con i condomini fin dall'inizio del mandato.

Gli strumenti di lavoro contano quanto i requisiti

Avere i requisiti apre la strada alla professione, ma il lavoro quotidiano si regge sull'organizzazione: registri obbligatori, contabilità separata per ogni condominio, scadenze, comunicazioni ai condomini. Un errore di gestione può esporre alla revoca anche un amministratore perfettamente in regola sulla carta.

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