Revoca dell'amministratore di condominio: motivi, procedura e tempi

La revoca dell'amministratore di condominio è la decisione con cui i condòmini pongono fine anticipatamente al mandato di chi gestisce l'edificio. Può nascere da una scelta libera dell'assemblea oppure da comportamenti che la legge considera così gravi da giustificare l'intervento del giudice. La disciplina di riferimento è l'articolo 1129 del Codice civile, riscritto dalla riforma del condominio del 2012, che distingue con chiarezza le due strade e ne fissa presupposti e conseguenze.

Quando si può revocare l'amministratore

L'amministratore resta in carica un anno e il suo incarico si intende rinnovato per un altro anno se l'assemblea non decide diversamente. Questo non toglie ai condòmini la possibilità di cambiarlo prima della scadenza naturale. La revoca dell'amministratore di condominio può quindi avvenire in qualsiasi momento, senza dover attendere la fine del mandato, sia perché è venuto meno il rapporto di fiducia sia perché sono emerse irregolarità nella gestione.

La revoca assembleare

La prima via è quella dell'assemblea. L'art. 1129 stabilisce che l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea, con le stesse maggioranze previste per la sua nomina. Non serve indicare una motivazione specifica: i condòmini possono decidere di affidarsi a un altro professionista anche solo per una diversa valutazione di opportunità. È buona prassi inserire la revoca all'ordine del giorno e, nella stessa seduta, procedere alla nomina del nuovo amministratore, per non lasciare il condominio senza rappresentanza. La convocazione per la revoca può essere richiesta anche da un numero ridotto di condòmini, così che la minoranza scontenta possa comunque portare il tema in assemblea e sottoporlo al voto collettivo.

La revoca giudiziaria e le gravi irregolarità

Quando l'assemblea non provvede, ciascun condòmino può rivolgersi all'autorità giudiziaria per chiedere la revoca in presenza di gravi irregolarità o quando l'amministratore non rende il conto della gestione. L'art. 1129 elenca una serie di comportamenti considerati gravi irregolarità, tra cui:

• la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto o il ripetuto rifiuto di convocarla per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
• la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi e delle deliberazioni dell'assemblea;
• la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente intestato al condominio;
• la gestione che possa fare presumere l'esistenza di gravi irregolarità, ad esempio la confusione tra patrimonio personale e patrimonio del condominio;
• l'omessa comunicazione dei dati richiesti o la mancata consegna della documentazione.

Come si svolge la procedura davanti al giudice

Il ricorso si propone al tribunale del luogo in cui si trova il condominio. Il giudice provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, dopo avere sentito l'amministratore in contraddittorio con il condòmino che ha promosso il ricorso. Se accoglie la domanda, dispone la revoca e può porre le spese a carico del condominio, che a sua volta può rivalersi sull'amministratore. Una conseguenza importante: l'amministratore revocato dal giudice per gravi irregolarità non può essere nuovamente nominato dall'assemblea.

Gli obblighi dopo la revoca

Cessato l'incarico, l'amministratore uscente è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso relativa al condominio e ai singoli condòmini, oltre a eseguire le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi. Il passaggio di consegne ordinato è decisivo: la mancata restituzione dei documenti è essa stessa fonte di responsabilità e complica il lavoro del nuovo amministratore, che deve ricostruire la contabilità e i rapporti con i fornitori. Rientrano nel passaggio anche il saldo di cassa, i registri obbligatori, i contratti in corso e la documentazione bancaria del conto intestato al condominio, che il subentrante utilizzerà per proseguire senza interruzioni la gestione.

Tempi ed effetti della revoca

La revoca assembleare produce effetto immediato, dalla data della delibera, salvo diversa decisione dell'assemblea. La revoca giudiziaria decorre dal provvedimento del giudice. In entrambi i casi conviene curare la tempestività della nomina del successore e la comunicazione ai fornitori, alla banca e agli enti, così che il condominio non resti scoperto nella gestione ordinaria e nei pagamenti in scadenza.

Prevenire i conflitti con una gestione trasparente

Molte revoche nascono da una gestione poco trasparente: rendiconti confusi, ritardi nelle convocazioni, difficoltà di accesso ai documenti. Una gestione ordinata riduce il rischio di contestazioni e, se la revoca è comunque necessaria, rende più semplice il passaggio di consegne. Un software gestionale aiuta a tenere tracciabili movimenti, delibere e documentazione, con accesso diretto dei condòmini alla propria posizione.

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