Revoca dell'amministratore: giusta causa o senza causa

L'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo, ma la revoca ha conseguenze diverse a seconda che sia sorretta o meno da una giusta causa. La revoca per giusta causa presuppone un inadempimento o una grave irregolarità e non comporta oneri risarcitori a favore dell'amministratore. La revoca senza giusta causa, cioè decisa liberamente dall'assemblea prima della scadenza del mandato, può invece fondare un diritto al risarcimento del danno, perché incide su un incarico a tempo e a titolo oneroso.

Il potere di revoca dell'assemblea

Il rapporto tra condominio e amministratore è un mandato, e come tale è revocabile. L'articolo 1129 del Codice civile stabilisce che l'assemblea può revocare l'amministratore in ogni tempo, in coerenza con la regola generale sulla revocabilità del mandato dell'articolo 1723. Questo potere è espressione del carattere fiduciario del rapporto: se viene meno la fiducia, i condòmini possono cambiare amministratore senza dover attendere la fine dell'incarico.

La revoca per giusta causa

Si ha revoca per giusta causa quando l'amministratore è venuto meno ai suoi obblighi in modo tale da giustificarne l'allontanamento immediato. Lo stesso articolo 1129 elenca alcune gravi irregolarità che legittimano anche la revoca giudiziale su ricorso di ciascun condomino, come la mancata resa del conto, gravi irregolarità nella gestione, la mancata apertura o utilizzazione del conto corrente dedicato, la mancata comunicazione di dati. In presenza di giusta causa la revoca è pienamente legittima e non comporta alcun indennizzo a favore dell'amministratore.

• Omessa o irregolare resa del rendiconto
• Gravi irregolarità nella gestione contabile o dei fondi comuni
• Mancata apertura o uso del conto corrente intestato al condominio
• Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o gravi inadempimenti degli obblighi

La revoca senza giusta causa

L'assemblea può revocare l'amministratore anche senza che vi sia una giusta causa, per semplice perdita di fiducia o per la scelta di affidare l'incarico ad altri. Il potere di revoca resta, ma cambia il profilo economico. Poiché l'incarico dell'amministratore è tipicamente un mandato a tempo determinato e a titolo oneroso, la revoca anticipata priva l'amministratore del compenso pattuito per il periodo residuo e, secondo l'orientamento prevalente, può fondare un diritto al risarcimento del danno se manca una giusta causa.

Il diritto al risarcimento

La disciplina del mandato offre il riferimento. L'articolo 1725 del Codice civile prevede che la revoca del mandato oneroso conferito per un tempo determinato, se fatta prima della scadenza e senza giusta causa, obbliga il mandante al risarcimento dei danni. Applicata al condominio, questa regola comporta che l'amministratore revocato ad nutum, in assenza di inadempimenti, possa pretendere il ristoro del pregiudizio subito, tipicamente commisurato al compenso che avrebbe maturato fino alla scadenza. La giusta causa, quando c'è, esclude questo diritto.

L'onere della prova e la verbalizzazione

Nella pratica, la differenza tra i due tipi di revoca si gioca sulla prova. Se l'assemblea vuole evitare pretese risarcitorie, deve indicare e verbalizzare con chiarezza i motivi che integrano la giusta causa, così da poterli dimostrare in caso di contestazione. Una revoca motivata solo con formule generiche di sfiducia rischia di essere qualificata come revoca senza causa. Documentare gli inadempimenti, con richiami scritti e riscontri contabili, rafforza la posizione del condominio.

Effetti pratici della distinzione

Comprendere la distinzione è utile a entrambe le parti. Il condominio deve sapere che revocare senza una giusta causa un mandato a tempo può esporre a un costo, e quindi valutare se attendere la scadenza naturale o costruire con cura la motivazione. L'amministratore, dal canto suo, deve sapere che il diritto al risarcimento non è automatico ma legato all'assenza di giusta causa, e che una gestione irregolare gli preclude ogni pretesa. In ogni caso la revoca produce effetti immediati e impone il passaggio di consegne al nuovo amministratore.

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