Revoca giudiziale dell'amministratore: gravi irregolarità

La revoca giudiziale dell'amministratore può essere chiesta da ciascun condòmino al tribunale quando l'amministratore non rende il conto della gestione o quando ricorrono gravi irregolarità. Lo prevede l'art. 1129 del Codice civile, che elenca una serie di ipotesi tipiche e affida la decisione a un procedimento in camera di consiglio. La revoca giudiziale è distinta da quella assembleare: interviene quando l'assemblea non provvede o quando la maggioranza copre l'amministratore inadempiente, e serve a tutelare la minoranza dei condòmini.

Chi può chiedere la revoca e a chi

La legittimazione spetta a ciascun condòmino, anche a uno solo, indipendentemente dai millesimi posseduti. Non è richiesta una delibera assembleare preventiva. Il ricorso si propone al tribunale del luogo in cui si trova il condominio. Il procedimento è di volontaria giurisdizione: il giudice sente le parti e decide con decreto motivato, contro il quale è ammesso reclamo. La revoca giudiziale è possibile anche se l'assemblea ha da poco confermato l'amministratore, perché la conferma non sana le gravi irregolarità già commesse.

Le gravi irregolarità elencate dalla legge

L'art. 1129 individua espressamente alcune condotte che costituiscono grave irregolarità e legittimano la revoca giudiziale. Tra le principali:

• L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto o il ripetuto rifiuto di convocarla.
• La mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi o di deliberazioni dell'assemblea.
• La mancata apertura o utilizzazione del conto corrente condominiale intestato al condominio.
• La gestione che possa generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore o di altri condomìni.
• L'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite sugli immobili a tutela dei diritti del condominio.
• L'omessa comunicazione, in caso di liti, dei dati necessari e la mancata informazione all'assemblea.
• La mancata o irregolare tenuta del registro di contabilità e degli altri registri obbligatori.

L'elenco non è tassativo in senso rigido: la giurisprudenza vi ricomprende anche condotte che, per gravità, incidono sul rapporto fiduciario, come la reiterata mancanza di trasparenza contabile o l'appropriazione di somme del condominio, che può integrare anche profili penali.

Il mancato rendiconto

Un motivo autonomo di revoca è la mancata resa del conto della gestione. L'amministratore deve rendere il conto annualmente e, in ogni caso, alla cessazione dell'incarico. Se non redige il rendiconto, non lo sottopone all'assemblea o rifiuta di consegnare la documentazione contabile ai condòmini che ne fanno richiesta, il singolo partecipante può agire davanti al giudice senza dover attendere una decisione assembleare.

Il procedimento davanti al tribunale

Il ricorso deve indicare i fatti che integrano la grave irregolarità e allegare, quando possibile, i documenti che li provano. Il tribunale, in composizione collegiale o monocratica secondo i casi, fissa l'udienza, sente l'amministratore e i condòmini interessati e decide. Se accoglie il ricorso, dispone la revoca e può nominare un nuovo amministratore. La pronuncia di revoca giudiziale ha effetti immediati e l'amministratore revocato non può più compiere atti di gestione, salvo quelli urgenti fino al passaggio di consegne.

Conseguenze della revoca

L'amministratore revocato per gravi irregolarità è tenuto a consegnare tutta la documentazione e le somme del condominio al successore. La revoca per giusta causa lo espone al risarcimento dei danni causati con la sua condotta e può precludergli nuovi incarichi in quel condominio. Non spetta invece alcun compenso residuo per l'attività non svolta a seguito della revoca. È buona regola, prima di agire, raccogliere la prova documentale delle irregolarità, perché il giudice valuta fatti concreti e non semplici insoddisfazioni sulla gestione.

Prevenire le irregolarità con una gestione trasparente

Molte contestazioni nascono da contabilità poco chiara, registri non aggiornati o rendiconti tardivi. Un software gestionale aiuta l'amministratore a rispettare gli obblighi dell'art. 1129 e dell'art. 1130: AmministraPro tiene il registro di contabilità in ordine, traccia i movimenti sul conto condominiale e permette di produrre il rendiconto e metterlo a disposizione dei condòmini. Le funzionalità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.