Richiesta di convocazione assemblea dai condomini (art. 66)

L'assemblea di condominio non è convocata solo dall'amministratore di sua iniziativa: l'articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile riconosce ai condomini il diritto di provocarla. La richiesta deve provenire da almeno due condomini che insieme rappresentino un sesto del valore dell'edificio, deve indicare gli argomenti da trattare e obbliga l'amministratore a convocare. Se questi non provvede entro dieci giorni, gli stessi richiedenti possono convocare direttamente l'assemblea. È lo strumento con cui la base condominiale porta un tema all'ordine del giorno anche contro l'inerzia di chi gestisce.

Cosa prevede l'art. 66 disp. att.

La norma distingue tra convocazione ordinaria annuale e convocazione straordinaria. Quest'ultima avviene quando l'amministratore lo ritiene necessario oppure quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Il requisito è doppio e cumulativo: serve una pluralità di richiedenti (almeno due) e una soglia di valore millesimale (un sesto, cioè circa 167 millesimi su mille). Un solo condomino, per quanto titolare di molti millesimi, non basta; e due condomini con pochi millesimi complessivi non raggiungono la soglia.

La ratio è evitare abusi: la convocazione straordinaria mobilita tempo e denaro della collettività, per cui il legislatore chiede una rappresentatività minima. Al tempo stesso tutela la minoranza qualificata, che non deve dipendere dalla buona volontà dell'amministratore per far discutere un problema reale.

Come si calcola il sesto del valore

Il sesto si computa sui millesimi di proprietà generale, non sul numero di teste. Occorre sommare i millesimi delle unità dei condomini che sottoscrivono la richiesta e verificare che il totale sia pari o superiore a 166,67 millesimi. Se il condominio ha tabelle particolari, per la richiesta di convocazione si guarda comunque alla proprietà generale, salvo che l'argomento riguardi un condominio parziale, nel qual caso la platea di riferimento cambia.

• Almeno due condomini distinti, ciascuno proprietario di un'unità
• Somma dei loro millesimi generali pari ad almeno un sesto (166,67 su 1000)
• Indicazione chiara e specifica degli argomenti da porre all'ordine del giorno
• Richiesta rivolta all'amministratore in forma scritta e tracciabile

Forma e contenuto della richiesta

La legge non impone una forma solenne, ma nella pratica la richiesta si trasmette per iscritto con un mezzo che dia prova della data di ricezione, come la raccomandata con avviso di ricevimento, la PEC o la consegna a mani con firma per ricevuta. La data è decisiva perché da essa decorre il termine di dieci giorni entro cui l'amministratore deve attivarsi. La richiesta deve elencare in modo specifico i punti da discutere: un ordine del giorno generico o indeterminato espone la futura delibera al rischio di annullamento.

È buona prassi che i richiedenti indichino anche le proprie unità e i relativi millesimi, così da consentire all'amministratore di verificare subito il raggiungimento della soglia senza contestazioni. Se i millesimi non bastano, l'amministratore può legittimamente non dare seguito alla richiesta, motivando.

Il termine di dieci giorni e l'autoconvocazione

Ricevuta una richiesta valida, l'amministratore deve convocare l'assemblea. Se decorrono inutilmente dieci giorni senza che vi provveda, i condomini che hanno formulato la richiesta possono convocare direttamente l'assemblea, rispettando le regole ordinarie sull'avviso: contenuto dell'ordine del giorno, termine minimo di cinque giorni prima della prima convocazione e comunicazione a tutti gli aventi diritto con mezzo idoneo. L'assemblea così convocata è pienamente valida, anche senza la firma dell'amministratore, purché siano stati avvisati tutti i condomini.

Attenzione: l'autoconvocazione presuppone che l'avviso raggiunga la totalità degli aventi diritto. La mancata comunicazione anche a un solo condomino rende annullabile la delibera su impugnazione dell'assente. Per questo i richiedenti devono procurarsi l'elenco anagrafico aggiornato e conservare le prove di invio.

Errori frequenti da evitare

Il primo errore è confondere il diritto di richiesta con un potere di imporre l'esito: la richiesta obbliga a convocare, non a deliberare in un certo modo. Il secondo è sottovalutare la soglia millesimale, presentando richieste sottoscritte da persone entusiaste ma prive del valore necessario. Il terzo è formulare ordini del giorno vaghi, che vanificano la discussione perché non consentono deliberazioni valide. Il quarto è procedere all'autoconvocazione senza aver documentato la richiesta iniziale e il decorso dei dieci giorni.

• Verificare i millesimi prima di raccogliere le firme
• Descrivere gli argomenti in modo puntuale, non generico
• Conservare la prova della data della richiesta all'amministratore
• In caso di inerzia, avvisare tutti i condomini con anticipo e prova di invio

Gestire richieste e convocazioni con ordine

Per l'amministratore, tracciare le richieste dei condomini, verificarne i millesimi e rispettare i termini è un'attività che si presta bene alla digitalizzazione. Con AmministraPro l'anagrafica millesimale è sempre aggiornata, le convocazioni partono con avvisi tracciati e ricevute di consegna, e le scadenze dei dieci giorni non sfuggono. Chi vuole vedere come funziona può consultare le funzionalità su /funzioni e i piani disponibili su /prezzi, scegliendo la soluzione più adatta allo studio.