La riforma del condominio (legge 220/2012): cosa è cambiato

La riforma del condominio approvata con la legge 220/2012 è l'intervento più importante sulla materia condominiale da quando è entrato in vigore il Codice civile. Diventata operativa dal 18 giugno 2013, ha riscritto numerosi articoli del Codice per rendere più trasparente la gestione, rafforzare gli obblighi dell'amministratore e dare ai condòmini strumenti di controllo più efficaci. Vediamo cosa è cambiato nei punti che incidono di più sulla vita quotidiana degli edifici.

Un amministratore più professionale e responsabile

La riforma ha ridisegnato la figura dell'amministratore. La durata dell'incarico è fissata in un anno, con rinnovo tacito per un altro anno salvo diversa decisione. Al momento della nomina l'amministratore deve comunicare i propri dati e può essere richiesta l'indicazione del compenso in modo analitico, a pena di nullità. Sono stati inoltre previsti requisiti di onorabilità e di formazione per chi svolge l'attività in forma professionale. All'amministratore è richiesto di affiggere nel luogo di accesso al condominio i propri dati e i recapiti ai quali chiunque possa rivolgersi, così che i condòmini sappiano sempre a chi fare riferimento per comunicazioni e urgenze.

Il conto corrente condominiale obbligatorio

Una delle novità più incisive è l'obbligo di far transitare le somme ricevute e i pagamenti su uno specifico conto corrente, intestato al condominio, bancario o postale. Ogni condòmino, tramite l'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione periodica del conto. La regola serve a separare in modo netto il patrimonio del condominio da quello personale dell'amministratore, uno dei punti storicamente più critici.

Il rendiconto e la trasparenza contabile

La riforma ha introdotto l'articolo 1130 bis, che disciplina il rendiconto condominiale. Il documento deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni dato relativo alla situazione patrimoniale, ai fondi e alle riserve, e si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. È stata così codificata una struttura minima che rende i conti confrontabili e verificabili da chiunque, non solo dagli addetti ai lavori.

I registri obbligatori

Accanto al rendiconto, la riforma ha reso obbligatori alcuni registri che l'amministratore deve tenere aggiornati:

• il registro di anagrafe condominiale, con i dati dei proprietari e dei titolari di diritti reali o di godimento e i dati catastali;
• il registro dei verbali delle assemblee;
• il registro di nomina e revoca dell'amministratore;
• il registro di contabilità.

Le assemblee e le maggioranze

Sono cambiate anche le regole delle assemblee. Le deleghe devono essere scritte e, nei condomìni con più di venti partecipanti, un delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale. Sono state riviste alcune maggioranze per rendere più agevole l'adozione di delibere su interventi di riqualificazione, sicurezza ed efficienza energetica, tema oggi centrale nella gestione degli edifici. Se la prima convocazione va deserta, la seconda si tiene con quorum ridotti, ma sempre entro limiti che garantiscono una reale rappresentatività della decisione rispetto ai millesimi complessivi.

Parti comuni, videosorveglianza e animali domestici

La riforma ha aggiornato l'elenco delle parti comuni dell'articolo 1117, includendo per esempio il sottotetto quando è oggettivamente destinato all'uso comune. Ha introdotto l'articolo 1122 ter, che consente all'assemblea di deliberare l'installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni con una maggioranza qualificata. Ha inoltre stabilito che il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici.

Il sito internet del condominio

Su richiesta dell'assemblea, l'amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera. È il segnale più chiaro della direzione della riforma: rendere la documentazione accessibile e la gestione trasparente, anticipando di fatto la digitalizzazione che oggi caratterizza il lavoro degli amministratori.

Dalla riforma alla gestione digitale

Gli obblighi introdotti dalla legge 220/2012, dal conto corrente dedicato ai registri, dal rendiconto strutturato al sito del condominio, si traducono in pratica in una gestione più documentata. Un software gestionale nasce proprio per assolvere questi adempimenti senza duplicare il lavoro, tenendo allineati contabilità, registri e documenti.

AmministraPro accompagna l'amministratore su tutti gli adempimenti della riforma, dal rendiconto conforme all'art. 1130 bis ai registri obbligatori, fino allo spazio online in cui ogni condòmino consulta documenti e pagamenti. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.