Rinuncia all'uso delle parti comuni e obbligo di spesa

Rinunciare all'uso di una parte comune non libera dall'obbligo di contribuire alle relative spese. Lo stabilisce l'articolo 1118 del Codice civile: il diritto del condomino sulle cose comuni è proporzionale al valore della sua unità e resta legato alla proprietà, non all'uso effettivo. Il condomino non può sottrarsi alla contribuzione né rinunciando al diritto né cambiando la destinazione della propria unità. Esiste un'unica eccezione rilevante, il distacco dagli impianti centralizzati di riscaldamento o condizionamento, e ha condizioni precise. Chi confonde uso e proprietà arriva quasi sempre a una richiesta non accoglibile.

Cosa dice davvero l'articolo 1118

La norma lega il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni al valore della sua unità immobiliare, salvo diversa convenzione. Al secondo comma precisa che il condomino non può rinunciare al suo diritto sulle parti comuni. Al terzo comma aggiunge che non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, nemmeno modificando la destinazione d'uso della propria unità, salvo quanto previsto da norme speciali. Il messaggio è netto: la comproprietà delle parti comuni è un elemento strutturale della proprietà dell'appartamento, non un servizio a cui ci si può disiscrivere.

Perché l'uso effettivo non conta per la contribuzione

La contribuzione alle spese di conservazione discende dalla titolarità del diritto, non dal fatto che il condomino usi o meno il bene. Il proprietario dell'ultimo piano che non prende mai le scale contribuisce comunque alla loro manutenzione ordinaria secondo i criteri dell'articolo 1123 e 1124; il proprietario del piano terra che non usa l'ascensore concorre alle spese di conservazione dell'impianto. La ragione è che la conservazione mantiene integro il valore dell'intero edificio, di cui ogni unità è parte. Diverso è il discorso delle spese di puro godimento, che l'articolo 1123 ripartisce in proporzione all'uso quando un servizio è destinato a servire i condomini in misura diversa.

Conservazione e godimento: la distinzione che cambia il conto

Il punto pratico è separare le spese per la conservazione del bene dalle spese per il suo godimento. Le prime seguono la proprietà e non ammettono rinuncia. Le seconde, quando il bene serve i condomini in modo differenziato, possono essere ripartite secondo l'uso. Per l'ascensore, ad esempio, la giurisprudenza distingue le spese di manutenzione e ricostruzione, ripartite in parte per millesimi e in parte per altezza di piano ai sensi dell'articolo 1124, dalle spese di esercizio, più legate all'uso. Chi rinuncia a usare l'ascensore non si libera delle spese di conservazione, ma incide sulla logica delle spese di puro esercizio secondo il regolamento e le delibere assembleari.

L'unica vera eccezione: il distacco dall'impianto centralizzato

L'articolo 1118, ultimo comma, consente al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato di riscaldamento o condizionamento a due condizioni: che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento e che non ne derivino aggravi di spesa per gli altri condomini. Anche in caso di distacco legittimo, il condomino resta però tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e alla sua conservazione e messa a norma. Non è quindi un affrancamento totale, ma un alleggerimento circoscritto alla sola quota dei consumi volontari, da provare con una relazione tecnica che dimostri l'assenza di squilibri.

• Il distacco non deve creare squilibri termici o di funzionamento all'impianto residuo.
• Non deve produrre aggravi di spesa per gli altri condomini.
• Va documentato con una relazione tecnica che attesti le due condizioni.
• Il condomino distaccato paga comunque manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto.
• Restano dovuti i consumi involontari, cioè la dispersione delle colonne montanti che attraversano l'unità.

Casi che sembrano rinuncia ma non lo sono

Capita che un condomino chieda di non pagare il portierato perché ha un ingresso indipendente, o le spese del giardino perché non lo frequenta, o l'illuminazione di una scala che non usa. In tutti questi casi la richiesta si scontra con il principio dell'articolo 1118: la spesa di conservazione del bene comune resta dovuta. Un'eventuale esenzione può nascere solo da una diversa convenzione contrattuale, cioè da un titolo o da un regolamento di natura contrattuale accettato da tutti, oppure dalla natura di condominio parziale quando un bene serve oggettivamente solo un gruppo di unità. La delibera a maggioranza, da sola, non può esonerare un condomino da una spesa che la legge gli attribuisce.

Come gestire correttamente contribuzione e distacchi

Per l'amministratore la regola operativa è tenere separati, fin dalla registrazione, i costi di conservazione dai costi di godimento, e documentare ogni situazione particolare: un distacco autorizzato con relazione tecnica, una tabella per uso differenziato, una clausola contrattuale che deroga ai criteri legali. In questo modo il rendiconto mostra con chiarezza perché una certa unità paga una certa quota e resiste alle contestazioni. La tracciabilità delle causali e delle tabelle applicate è ciò che rende difendibile un riparto in cui coesistono spese indisponibili e spese modulabili sull'uso.

Con un software gestionale come AmministraPro puoi assegnare a ogni spesa il criterio di ripartizione corretto, gestire tabelle diverse per conservazione e godimento e registrare i distacchi con la relativa documentazione, così che ogni quota risulti giustificata nel rendiconto. Trovi le funzionalità nella pagina funzioni e i piani nella sezione prezzi.