Ripartizione delle spese di scale e ascensore: articolo 1124

La ripartizione delle spese di scale e ascensore secondo l'articolo 1124 del Codice civile segue un criterio misto che spesso sorprende chi si aspetta una semplice divisione a millesimi. La norma tiene conto sia del valore delle proprietà sia della posizione di ogni appartamento nell'edificio, perché chi abita più in alto usa scale e ascensore in misura maggiore. Capire come funziona evita contestazioni in assemblea e rende il riparto trasparente per tutti i condomini.

Cosa prevede l'art. 1124 del Codice civile

L'art. 1124 stabilisce che le spese di manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori sono ripartite tra i proprietari per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Si tratta quindi di un criterio doppio: una parte segue le tabelle millesimali di proprietà, l'altra segue la distanza del piano dal terreno.

Le due metà del criterio

La metà per valore

La prima metà della spesa si divide in base al valore delle unità, cioè secondo i millesimi di proprietà. Questa componente riconosce che le scale e l'ascensore sono beni comuni che valorizzano l'intero edificio, indipendentemente dal piano su cui ci si trova.

La metà per altezza di piano

La seconda metà si divide in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. In pratica chi sta all'ultimo piano contribuisce più di chi sta al primo, perché percorre più gradini e usa l'ascensore per un tragitto più lungo. Questo parametro traduce in numeri il maggior uso dell'impianto da parte dei piani alti.

Un esempio pratico

Immaginiamo una spesa di manutenzione dell'ascensore di mille euro. Cinquecento euro si dividono tra tutte le unità secondo i millesimi di proprietà. Gli altri cinquecento euro si dividono in base all'altezza dei piani: il piano terra contribuisce poco o nulla a questa parte, mentre l'ultimo piano sostiene la quota maggiore. Sommando le due componenti si ottiene la quota finale di ciascun condomino.

Per la parte legata all'altezza serve una tabella costruita apposta, che assegni a ogni piano un coefficiente proporzionale alla distanza dal suolo. Questa tabella è diversa da quella millesimale di proprietà, che tiene conto anche di superficie, esposizione e destinazione delle unità. Confondere le due tabelle, o usarne una sola per entrambe le metà, è l'errore che più spesso rende il riparto scorretto sin dall'origine.

Cantine, soffitte e locali senza uso diretto

La norma precisa che, per il concorso nella metà ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, quando non sono di proprietà comune. Questi locali partecipano quindi alla spesa, sia pure nei limiti fissati dal criterio del valore.

Manutenzione ordinaria e installazione ex novo

L'art. 1124 riguarda la manutenzione e la sostituzione delle scale e degli ascensori già esistenti. Diverso è il caso dell'installazione di un ascensore dove prima non c'era: si tratta di un'innovazione, soggetta alle regole e alle maggioranze proprie delle innovazioni, e non al criterio misto dell'art. 1124. È una distinzione da tenere sempre presente prima di impostare il riparto.

Quando si può derogare al criterio

Il criterio dell'art. 1124 si applica salvo diversa convenzione. I condomini possono adottare un riparto differente, ma serve un accordo di tutti o una clausola del regolamento di natura contrattuale. Una semplice delibera a maggioranza non basta a stravolgere il criterio legale, e una ripartizione contraria alla norma senza il consenso di tutti è esposta a impugnazione.

• Individuare la spesa da ripartire tra manutenzione, sostituzione o innovazione.
• Dividere metà della spesa secondo i millesimi di proprietà.
• Dividere l'altra metà in base all'altezza dei piani dal suolo.
• Verificare la posizione di cantine, soffitte e lastrici non comuni.
• Controllare l'esistenza di eventuali deroghe nel regolamento contrattuale.

Gli errori più comuni

L'errore più frequente è ripartire tutto a millesimi, ignorando la metà legata all'altezza dei piani: così i piani bassi pagano più del dovuto e quelli alti meno, con il rischio di contestazioni. Un altro sbaglio è applicare l'art. 1124 all'installazione di un nuovo ascensore, che invece segue regole diverse. Anche la tabella millesimale sbagliata falsa il riparto sin dalla prima metà.

Il riparto di scale e ascensore con un software gestionale

Con un software gestionale il criterio misto dell'art. 1124 si imposta una volta sola: si definisce la tabella per valore e la tabella per altezza di piano, e il programma calcola in automatico le due metà per ogni unità, comprese cantine e soffitte. Questo elimina i calcoli manuali, riduce gli errori e produce un riparto immediatamente verificabile dai condomini.

AmministraPro gestisce le tabelle a criterio misto e applica in automatico la ripartizione delle spese di scale e ascensore prevista dall'art. 1124, con quote per valore e per altezza di piano. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.