Sanzioni per infrazioni al regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può prevedere sanzioni pecuniarie a carico di chi ne viola le norme. Il riferimento è l'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, modificato dalla legge 220/2012: la sanzione arriva fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. Non è però una multa che l'amministratore può decidere da solo: serve una previsione espressa nel regolamento e una delibera dell'assemblea con la maggioranza richiesta dall'articolo 1136, secondo comma.

Che cosa prevede l'articolo 70 disp. att.

La norma stabilisce che, per le infrazioni al regolamento, quest'ultimo può prevedere il pagamento di una somma. Il testo attuale è il risultato della riforma del condominio del 2012, che ha innalzato gli importi rispetto alla vecchia cifra simbolica di poche lire, poi convertita in un valore irrisorio in euro. La ratio è dare al condominio uno strumento concreto per far rispettare le regole di convivenza, senza dover ogni volta ricorrere al giudice.

Il presupposto essenziale è che il potere sanzionatorio esista solo se il regolamento lo prevede. Se il regolamento tace, l'assemblea non può inventare una sanzione: potrà al massimo diffidare il condòmino e, nei casi gravi, agire in giudizio per la cessazione della condotta. La clausola sanzionatoria, quindi, va scritta nel regolamento con chiarezza.

Gli importi: fino a 200 euro, recidiva fino a 800

L'articolo 70 fissa due tetti. Per la singola infrazione la somma non può superare 200 euro. In caso di recidiva, cioè quando lo stesso comportamento viene ripetuto dopo una prima contestazione, il tetto sale fino a 800 euro. Si tratta di limiti massimi: l'assemblea può graduare l'importo entro quella soglia, ma non superarla. Una clausola che prevedesse cifre più alte sarebbe invalida nella parte eccedente.

• Prima infrazione: sanzione fino a 200 euro
• Recidiva: sanzione fino a 800 euro
• Le cifre sono tetti massimi, non importi fissi
• Le somme riscosse vanno al fondo per le spese ordinarie

Chi delibera la sanzione e con quale maggioranza

La sanzione è irrogata dall'assemblea, non dall'amministratore in autonomia. L'articolo 70 rinvia alla maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi). L'amministratore ha un ruolo istruttorio: accerta i fatti, li porta all'ordine del giorno, esegue la delibera e cura la riscossione, ma la decisione è collegiale.

È buona prassi che il verbale dia conto in modo specifico dell'infrazione contestata, della data e delle circostanze. Una delibera generica o priva di riscontri rischia di essere annullata se il condòmino la impugna ai sensi dell'articolo 1137. La precisione documentale è la prima difesa del condominio.

Quali infrazioni possono essere sanzionate

Possono essere sanzionate solo le violazioni di norme effettivamente contenute nel regolamento. Rientrano tipicamente gli usi vietati delle parti comuni, il mancato rispetto degli orari di silenzio, l'abbandono di rifiuti in spazi comuni, l'occupazione impropria di cortili o androni, l'installazione di manufatti in contrasto con il decoro architettonico quando il regolamento lo disciplina. Non può invece essere sanzionato ciò che il regolamento non vieta: la sanzione presuppone sempre una regola scritta e chiara.

Va tenuta distinta la sanzione regolamentare dal risarcimento del danno. Se la condotta ha provocato un danno concreto, il condominio o il singolo possono chiedere anche il risarcimento in via giudiziale: si tratta di rimedi diversi, cumulabili, con presupposti autonomi.

Come si contesta e come si riscuote

Il condòmino che ritiene ingiusta la sanzione può impugnare la delibera davanti al tribunale nei termini dell'articolo 1137, cioè entro trenta giorni (decorrenti dalla delibera per i presenti dissenzienti o astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti). Sul fronte della riscossione, la sanzione confluisce nella gestione ordinaria: l'amministratore la addebita e, se non pagata, la recupera con gli strumenti previsti per i contributi condominiali, compreso il decreto ingiuntivo dell'articolo 63 disp. att. quando la posizione è definitivamente accertata.

Destinazione delle somme e limiti pratici

Le somme riscosse a titolo di sanzione sono destinate al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie, a beneficio dell'intera collettività condominiale. Nella prassi lo strumento resta poco utilizzato, sia per la necessità di una clausola regolamentare espressa, sia per la difficoltà di provare l'infrazione. Proprio per questo un regolamento ben scritto, con un catalogo chiaro dei comportamenti vietati e un procedimento definito, rende la sanzione davvero applicabile.

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