Scioglimento e divisione del condominio

Lo scioglimento del condominio è l'operazione con cui un unico condominio si separa in due o più condomini distinti e autonomi. Non è una decisione libera: la legge la consente solo a precise condizioni, perché occorre che le parti in cui l'edificio viene diviso possano funzionare come fabbricati indipendenti. La materia è disciplinata dagli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che fissano presupposti, maggioranze e alternativa giudiziale.

Che cosa significa sciogliere un condominio

Sciogliere un condominio non vuol dire farlo cessare come ente, ma suddividerlo. Al posto dell'originario condominio nascono più condomini separati, ciascuno con la propria assemblea, il proprio amministratore e la propria contabilità. Ogni nuovo condominio gestisce autonomamente le parti comuni che gli competono, mentre eventuali beni che restano condivisi continuano a essere regolati dalle norme sul condominio.

Quando è possibile lo scioglimento del condominio

Il presupposto essenziale, fissato dall'art. 61 disp. att., è la divisibilità: lo scioglimento è ammesso solo se l'immobile o gli immobili oggetto del condominio si possono dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Se il fabbricato non è strutturalmente scindibile in unità indipendenti, lo scioglimento non è consentito. Nella pratica lo strumento si applica soprattutto ai supercondomini e ai complessi immobiliari formati da più edifici.

Il requisito dell'autonomia degli edifici

Prima di procedere serve quasi sempre una valutazione tecnica che verifichi che ciascun edificio possa funzionare da solo, con accessi, impianti e strutture indipendenti. È il punto su cui più spesso si concentra il contenzioso, perché la divisibilità va accertata in concreto e non basta la volontà dei condomini.

Le maggioranze per deliberare lo scioglimento

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. Se per la divisione è necessario modificare lo stato delle cose o eseguire opere per la diversa sistemazione dei locali tra i condomini, serve invece la maggioranza più elevata prevista dal quinto comma dell'art. 1136, pari ai due terzi del valore dell'edificio.

Lo scioglimento disposto dal giudice

Quando l'assemblea non raggiunge le maggioranze, l'art. 62 disp. att. prevede una via giudiziale: lo scioglimento può essere ordinato dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio di cui si chiede la separazione. Il giudice interviene proprio per superare lo stallo assembleare, sempre a condizione che ricorra il requisito della divisibilità.

I beni che restano in comune

Lo scioglimento è possibile anche se alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del Codice civile restano in comune tra i partecipanti dei nuovi condomini. Impianti, cortili o accessi che per loro natura non si possono dividere continuano a essere gestiti come parti comuni tra i condomini risultanti dalla separazione, secondo le regole ordinarie del condominio parziale o del supercondominio.

• Verificare con una perizia che gli edifici siano divisibili in unità autonome.
• Convocare l'assemblea e deliberare con la maggioranza richiesta dall'art. 1136.
• Individuare i beni che restano in comune e definirne la gestione.
• Assegnare a ciascun nuovo condominio parti, tabelle millesimali e contabilità proprie.
• In caso di stallo, valutare il ricorso al giudice ai sensi dell'art. 62 disp. att.

La differenza tra scioglimento e supercondominio

Lo scioglimento non va confuso con la semplice organizzazione di un supercondominio. Nel supercondominio i diversi edifici restano legati da beni e servizi comuni e la gestione, pur articolata, resta unitaria per le parti condivise. Con lo scioglimento, invece, si spezza il vincolo condominiale e nascono enti realmente separati. Per questo lo strumento è utile quando gli edifici hanno esigenze gestionali divergenti, conflitti ricorrenti in assemblea o interventi straordinari che riguardano solo una parte del complesso: separare consente a ciascun nuovo condominio di decidere e spendere in autonomia, senza dover coinvolgere chi non è interessato.

Le conseguenze pratiche della divisione

Dopo lo scioglimento ogni nuovo condominio deve dotarsi di codice fiscale proprio, nuove tabelle millesimali, propri conti correnti e una contabilità separata. Vanno ripartiti crediti e debiti pregressi e chiarita la posizione dei fornitori. È una fase delicata in cui la corretta separazione dei dati contabili evita contestazioni tra i condomini dei nuovi edifici.

Gestire la separazione con un software

Nel passaggio da un unico condominio a più condomini autonomi un software gestionale aiuta a duplicare le anagrafiche, ricostruire le tabelle millesimali di ciascun nuovo edificio e separare i saldi contabili senza perdere lo storico. AmministraPro gestisce più condomini nello stesso studio con contabilità distinte e ripartizioni millesimali dedicate, facilitando la fase di scioglimento e la ripartenza dei nuovi enti. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.