Scioglimento del condominio: assemblea e articoli 61 e 62

Un condominio può sciogliersi quando il gruppo di edifici che lo compone può essere diviso in parti aventi le caratteristiche di edifici autonomi. Lo prevedono gli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile: lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, oppure disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte da separare. I beni che restano comuni a tutti continuano a essere gestiti in comune anche dopo la divisione.

Quando lo scioglimento è possibile

Il presupposto è oggettivo: il complesso deve poter essere diviso in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Tipicamente si tratta di un condominio nato attorno a più fabbricati distinti, ciascuno con proprio accesso, propria scala e propri impianti, che nel tempo si sono rivelati indipendenti. Non basta il desiderio dei condòmini: senza autonomia strutturale dei corpi di fabbrica lo scioglimento non è ammesso, perché resterebbero comuni parti essenziali indivisibili.

La delibera assembleare ex articolo 61

L'articolo 61 consente lo scioglimento con deliberazione dell'assemblea assunta con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. È la stessa maggioranza richiesta per molte decisioni rilevanti della gestione. La delibera deve individuare con chiarezza le parti che diventano condomini autonomi e quelle che restano in comune, per non generare incertezze sulla titolarità e sulle spese future.

La via giudiziale

Quando manca la maggioranza assembleare, lo scioglimento può essere disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte di cui si chiede la separazione. Questa via tutela i proprietari degli edifici che presentano i requisiti di autonomia ma che non riescono a ottenere la delibera, per esempio per l'opposizione dei proprietari degli altri corpi di fabbrica. Il giudice verifica i presupposti oggettivi e dispone la divisione.

• Presupposto oggettivo: parti con le caratteristiche di edifici autonomi
• Via assembleare: delibera con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma
• Via giudiziale: domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte da separare
• I beni che restano comuni a tutti continuano in comunione anche dopo lo scioglimento

I beni comuni residui

Lo scioglimento non elimina necessariamente ogni forma di condivisione. L'articolo 62 chiarisce che, quando restano in comune con gli originari partecipanti alcune parti, come il viale di accesso, l'impianto centralizzato o il cortile, queste continuano a essere gestite in comune. Nasce così, in molti casi, una struttura di supercondominio tra i nuovi condomini autonomi per la gestione dei beni residui, con propria assemblea e proprie tabelle. Lo scioglimento parziale è quindi frequente: separa le gestioni interne ma conserva la comunione sui beni davvero comuni.

Gli adempimenti dopo la divisione

Dopo lo scioglimento ciascun nuovo condominio autonomo deve organizzarsi: nominare l'amministratore quando obbligatorio, adottare regolamento e tabelle proprie, aprire un conto corrente dedicato e ripartire i saldi e i fondi esistenti in proporzione ai millesimi. È essenziale una chiusura contabile ordinata del condominio originario, con l'attribuzione a ciascuna parte della quota di crediti, debiti e fondi. Anche gli impianti e i contratti in essere vanno ripartiti o volturati tra i nuovi condomini.

Errori da evitare

Lo scioglimento mal gestito genera contenziosi durevoli. Gli errori più frequenti sono deliberare senza verificare l'autonomia strutturale, lasciare indeterminate le parti che restano comuni, non chiudere in modo trasparente la contabilità del condominio originario e trascurare la ripartizione dei fondi accantonati. Una delibera chiara, accompagnata da una perizia tecnica sull'autonomia degli edifici e da un rendiconto di chiusura, riduce sensibilmente il rischio di liti tra i nuovi condomini.

Dividere un condominio significa separare anagrafi, tabelle, contratti e saldi contabili senza perdere tracciabilità. AmministraPro consente di gestire più condomini collegati e di ripartire fondi e saldi in modo documentato durante lo scioglimento: le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani, adatti anche a chi gestisce più stabili, si confrontano nella pagina /prezzi.