Scioglimento parziale del condominio: l'art. 62 disp. att.

Lo scioglimento del condominio non deve necessariamente essere totale. L'articolo 62 delle disposizioni di attuazione del Codice civile ammette che alcune palazzine si separino e formino condomini autonomi anche se restano in comune con i partecipanti originari alcune delle cose indicate dall'articolo 1117. In questo modo la gestione ordinaria di ogni edificio diventa indipendente, ma i beni che per natura o funzione non si possono dividere continuano a servire tutti, con spese ripartite tra chi ne trae utilità.

Perché lo scioglimento può essere parziale

L'articolo 62 stabilisce che la disposizione del primo comma dell'articolo 61 si applica anche se alcune delle cose comuni restano in comune con i partecipanti originari. È il riconoscimento pratico che nei complessi immobiliari non tutto è divisibile. Le palazzine possono avere accessi, scale e impianti propri, ma condividere un viale, una cabina elettrica, un impianto fognario o un'area a verde che serve l'intero comparto. Costringere alla separazione anche di questi beni sarebbe irragionevole e spesso impossibile.

Con lo scioglimento parziale si ottiene quindi un doppio livello: i condomini autonomi per la vita quotidiana di ciascun edificio, e una gestione condivisa, di regola strutturata come supercondominio, per i beni che restano comuni a più fabbricati.

Quali beni possono restare comuni

Tipicamente restano in comune, dopo lo scioglimento parziale, i beni al servizio dell'intero comparto e non solo di un singolo edificio. Sono spesso soggetti a gestione condivisa i seguenti elementi.

• Viali e strade interne di accesso al complesso
• Aree destinate a parcheggio comune e cortili di manovra
• Impianti fognari, idrici o di illuminazione a servizio di tutte le palazzine
• Cabine elettriche, centrali o pozzi comuni non frazionabili
• Aree a verde condominiale e recinzioni perimetrali del comparto

La ripartizione delle spese dei beni residui

Per i beni che restano comuni si applica il principio dell'utilità: le spese si dividono tra i condomini o i condomini autonomi che ne traggono vantaggio, in proporzione ai valori proporzionali. Quando il bene serve un solo gruppo di edifici, solo quel gruppo contribuisce, secondo la logica dell'articolo 1123, terzo comma, del Codice civile, che addossa le spese di manutenzione al gruppo che utilizza la parte comune. Per questi beni residui è utile predisporre una tabella millesimale dedicata, distinta da quelle dei singoli condomini.

La gestione dei beni residui segue le regole del supercondominio: per le decisioni sull'ordinaria amministrazione e sulla manutenzione dei servizi comuni a più edifici, ciascun condominio partecipa tramite il proprio rappresentante, quando la struttura lo richiede. Le decisioni di maggior rilievo tornano invece alle assemblee dei singoli condomini interessati.

Come si delibera lo scioglimento parziale

La procedura ricalca quella dello scioglimento pieno. Serve la delibera dell'assemblea con la maggioranza del secondo comma dell'articolo 1136, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio. In mancanza di accordo, lo scioglimento può essere richiesto all'autorità giudiziaria da almeno un terzo dei comproprietari della parte che intende separarsi. Resta indispensabile la prova dell'autonomia funzionale degli edifici che si separano, mentre i beni comuni residui non ostacolano la separazione proprio in virtù dell'articolo 62.

Gli adempimenti dopo la separazione

Ogni nuovo condominio autonomo deve dotarsi di codice fiscale e conto corrente dedicato e, superate le soglie di legge, di amministratore e regolamento. Va poi definita con precisione la sorte dei beni residui comuni: chi li amministra, con quale tabella si ripartiscono le spese, come si convocano le riunioni per le decisioni che li riguardano. Una mappatura chiara di cosa è tornato autonomo e cosa è rimasto comune evita futuri contenziosi sulle spese.

Distinguere le spese autonome di ciascun edificio da quelle dei beni residui condivisi è più semplice con una contabilità che gestisce insieme più condomini e le loro parti comuni sovraordinate. Con AmministraPro l'amministratore imposta i condomini autonomi e la struttura sovraordinata per i beni residui, con tabelle dedicate e riparti trasparenti. Le funzioni per supercondomini e gestione multipla sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.