Separare un edificio in condominio autonomo: art. 61 disp. att.

L'articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile consente di separare uno o più edifici da un condominio composto da più fabbricati e di costituire un condominio autonomo. La separazione è possibile quando un gruppo di edifici appartenente a proprietari diversi si può dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi. Non basta la distinzione fisica: ogni porzione deve poter funzionare in modo indipendente, con accessi propri e impianti separati o separabili.

Cosa prevede l'articolo 61 disp. att.

La norma stabilisce che, qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti con le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. È lo strumento tipico dei complessi residenziali nati come un unico grande condominio ma composti da palazzine distinte, che con il tempo vogliono gestirsi in autonomia.

La separazione produce due o più condomini nuovi, ciascuno con propria assemblea, propri organi e propria contabilità. Il condominio originario si scioglie in tutto o in parte, a seconda che la divisione riguardi l'intero complesso o solo alcune palazzine che escono dalla gestione comune.

Il requisito dell'autonomia funzionale

Il punto più delicato è la verifica dell'autonomia. Perché la separazione sia ammissibile, ogni porzione deve essere in grado di funzionare da sola. In concreto questo significa disporre di accessi indipendenti dalla via pubblica o da aree proprie, e di impianti dedicati oppure agevolmente divisibili senza pregiudicare gli altri fabbricati. Se le palazzine condividono un'unica centrale termica non frazionabile, un solo accesso carrabile o strutture portanti comuni indispensabili, l'autonomia manca e la separazione non può essere disposta.

• Accessi propri e indipendenti per ciascun edificio da separare
• Impianti tecnologici dedicati o separabili senza danno per gli altri
• Strutture che consentano una gestione autonoma delle parti comuni residue
• Possibilità di redigere tabelle millesimali proprie per il nuovo condominio

La via assembleare e quella giudiziale

La separazione può avvenire in due modi. La prima strada è la delibera dell'assemblea, adottata con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice civile, cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. La seconda strada è quella giudiziale: quando manca l'accordo, la separazione può essere ordinata dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell'edificio per la quale si chiede la separazione.

La via giudiziale tutela le minoranze che vogliono uscire da una gestione comune divenuta scomoda, ma richiede pur sempre la prova dell'autonomia funzionale. Il giudice non dispone la separazione se il distacco compromette la statica, la sicurezza o il godimento dei fabbricati che restano.

Il caso delle parti che restano comuni: art. 62

L'articolo 62 delle disposizioni di attuazione chiarisce che la separazione è possibile anche se alcune delle cose indicate dall'articolo 1117 restano in comune con i partecipanti originari. Non è quindi necessario che il distacco sia totale. Un viale di accesso, un impianto fognario o un'area a verde possono continuare a servire più condomini anche dopo la separazione, dando vita a una situazione simile al supercondominio per quei beni residui, mentre ogni palazzina gestisce in autonomia il resto.

Questa possibilità rende la separazione uno strumento flessibile: si può scindere la gestione ordinaria di ciascun edificio mantenendo in comune solo ciò che è tecnicamente inscindibile, con una ripartizione delle relative spese tra i condomini che ne traggono utilità.

Effetti pratici e gestione del passaggio

Con la separazione nascono nuovi soggetti che devono dotarsi di un proprio codice fiscale, di un conto corrente dedicato e, se i condomini superano le soglie di legge, di un amministratore e di un regolamento. Le tabelle millesimali vanno rifatte sul nuovo perimetro, perché quelle originarie erano tarate sull'intero complesso. Anche i fondi cassa, i crediti verso i morosi e i rapporti con i fornitori vanno divisi tra i nuovi condomini in modo ordinato.

Ripartire anagrafe, tabelle e saldi tra più condomini è un'operazione delicata che AmministraPro semplifica: dalle unità del complesso originario si costruiscono i nuovi condomini, si generano tabelle proprie e si tiene traccia dei saldi e delle morosità trasferiti. Le funzioni per la gestione multi condominio sono descritte nella pagina /funzioni, mentre i piani calibrati sul numero di condomini gestiti si trovano nella pagina /prezzi.