Servitù in condominio: casi frequenti e regole

La servitù in condominio è un tema che tocca da vicino i rapporti tra unità immobiliari e con le parti comuni. La servitù prediale, secondo l'articolo 1027 del Codice civile, è il peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. In un edificio condominiale questo si traduce in situazioni molto concrete: un passaggio che attraversa il cortile comune, una veduta aperta verso il fondo del vicino, una tubazione che corre sotto il pavimento di un'altra proprietà.

Cos'è la servitù prediale

La servitù mette in relazione due fondi: quello dominante, che trae vantaggio, e quello servente, che subisce il peso. È un diritto reale, cioè legato al bene e non alla persona: se il fondo dominante viene venduto, la servitù si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario senza bisogno di ulteriori atti. Il proprietario del fondo servente non può compiere nulla che tenda a diminuire l'esercizio della servitù o a renderlo più incomodo.

Servitù in condominio: i casi più frequenti

Nel contesto condominiale la servitù ricorre soprattutto in alcune situazioni tipiche. Vale la pena distinguerle, perché regole e limiti cambiano a seconda del tipo.

Servitù di passaggio

È la più comune. Consente di attraversare un fondo altrui, ad esempio un androne, un cortile o un giardino, per raggiungere la propria unità o la via pubblica. Quando un fondo è privo di accesso alla strada, il proprietario può chiedere una servitù coattiva di passaggio sul fondo confinante, contro il pagamento di un'indennità. Negli altri casi il passaggio nasce da un accordo o dagli altri modi di costituzione.

Servitù di veduta

La servitù di veduta riguarda il diritto di affacciarsi e guardare verso il fondo del vicino da finestre, balconi o terrazzi. È spesso legata alle distanze legali tra costruzioni e alle aperture. In condominio può emergere quando un'apertura offre una vista sul fondo o sulla proprietà di un altro condomino, con conseguenze sulle possibilità edificatorie di quest'ultimo.

Servitù sulle parti comuni

Un aspetto tipico del condominio è che una servitù può gravare sulle parti comuni a vantaggio di una singola unità, oppure interessare i rapporti tra unità diverse. La giurisprudenza ammette che nell'ambito di un condominio il singolo possa vantare o subire pesi di questa natura. Occorre però tenere distinta la servitù, che presuppone due fondi di proprietari diversi, dal semplice uso della cosa comune, che spetta a tutti i condomini in base agli articoli sulla comunione.

Come si costituisce una servitù

L'articolo 1058 del Codice civile indica i modi di costituzione. Le servitù possono nascere per contratto o per testamento, e in questi casi, trattandosi di beni immobili, la forma scritta è essenziale e nella pratica si ricorre all'atto notarile con trascrizione. Possono inoltre costituirsi per sentenza, quando previsto dalla legge come nelle servitù coattive, o per destinazione del padre di famiglia. Alcune servitù apparenti possono acquistarsi anche per usucapione, con il possesso protratto nel tempo.

• Contratto tra i proprietari, con atto scritto e trascrizione.
• Testamento del proprietario del fondo.
• Sentenza del giudice, tipica delle servitù coattive.
• Destinazione del padre di famiglia.
• Usucapione, per le servitù apparenti.

Diritti e doveri delle parti

Il titolare della servitù deve esercitarla soddisfacendo il proprio bisogno con il minor aggravio possibile per il fondo servente. Non può fare innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente e deve provvedere, salvo patto contrario, alle opere necessarie per conservare la servitù. Il proprietario del fondo servente, dal canto suo, deve astenersi da comportamenti che ostacolino l'esercizio del diritto. Quando la servitù è costituita per un'utilità futura, può essere dovuta un'indennità di asservimento.

Come si estingue una servitù

La servitù non è per forza perpetua. Si estingue per rinuncia del titolare, per scadenza del termine quando è stata costituita a tempo, per confusione quando fondo dominante e fondo servente finiscono nella stessa proprietà, e per il non uso protratto per venti anni. Il termine del non uso decorre in modo diverso a seconda che la servitù sia negativa o positiva. In condominio questi profili contano quando un passaggio non viene più utilizzato da tempo o quando due unità cambiano proprietà: verificare lo stato del diritto evita di fondare pretese su una servitù ormai venuta meno.

Le liti più comuni e come prevenirle

Le controversie nascono soprattutto quando la servitù non è documentata con chiarezza: contestazioni sull'esistenza del diritto, sul suo contenuto, sulla larghezza di un passaggio, sull'apertura di una veduta. La prevenzione passa dalla tracciabilità dei titoli e degli atti trascritti, e da un regolamento condominiale che dia conto dei pesi esistenti sulle unità e sulle parti comuni.

Tenere traccia con un software gestionale

Un software gestionale per il condominio aiuta a conservare in modo ordinato la documentazione che spesso decide una lite su una servitù in condominio: atti, planimetrie, regolamento, corrispondenza con i condomini. Avere tutto reperibile riduce il rischio di contestazioni sull'esistenza o sul contenuto del diritto. AmministraPro consente di archiviare i documenti per condominio e per unità e di condividerli con i condomini. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.