Servitù di passaggio in condominio: quando esiste e come si tutela

La servitù di passaggio in condominio è un tema che genera spesso confusione, perché si sovrappone concettualmente al diritto di ogni condomino di usare le parti comuni. Si tratta invece di un istituto diverso: un peso imposto su un fondo (il fondo servente) a vantaggio di un altro fondo (il fondo dominante), disciplinato dagli articoli 1027 e seguenti del Codice civile. Capire quando esiste davvero una servitù, e non un semplice uso della cosa comune, è fondamentale per l'amministratore che deve gestire correttamente rapporti tra unità immobiliari o tra il condominio e proprietà confinanti.

Servitù di passaggio o uso della cosa comune: la differenza

Quando un condomino attraversa l'androne, le scale o il cortile per raggiungere la propria unità, non esercita una servitù ma il diritto, connaturato alla comproprietà, di usare le parti comuni ai sensi dell'articolo 1102 del Codice civile. La servitù di passaggio si configura invece quando il passaggio avviene a favore di un fondo che appartiene a un soggetto diverso dal proprietario del fondo attraversato, tipicamente tra un'unità del condominio e un terreno o un edificio confinante estraneo al condominio stesso, oppure tra due porzioni di proprietà esclusiva collegate da un passaggio riservato.

La distinzione non è solo teorica: il regime di costituzione, modifica ed estinzione è diverso, e diverso è il soggetto legittimato ad agire in giudizio in caso di contestazione.

Come si costituisce una servitù di passaggio

Una servitù di passaggio può nascere per contratto, con atto scritto trascritto nei registri immobiliari, oppure per testamento. Può inoltre costituirsi per usucapione, quando il passaggio viene esercitato in modo continuo e visibile per il tempo previsto dalla legge con le caratteristiche del possesso utile, oppure per destinazione del padre di famiglia, situazione tipica quando un unico proprietario originario aveva organizzato i propri fondi con un passaggio permanente e stabile, poi frazionati tra soggetti diversi senza modificare quella situazione di fatto.

Nel condominio, la destinazione del padre di famiglia è frequente nei complessi edilizi costruiti in più fasi o venduti a lotti, dove un passaggio pensato in origine come funzionale a un solo fabbricato finisce per servire anche unità appartenenti a soggetti diversi.

Servitù di passaggio e parti comuni dell'edificio

Quando il passaggio interessa parti comuni dell'edificio elencate dall'articolo 1117, come l'androne, il vano scale o il cortile, la vicenda si complica perché il condominio, come collettività, può essere sia soggetto attivo sia soggetto passivo della servitù. Un condominio confinante può vantare una servitù di passaggio su un cortile comune di un altro condominio, e in tal caso la delibera assembleare non può eliminare unilateralmente un diritto reale già costituito: la servitù resta un peso opponibile a prescindere dalla volontà della maggioranza, salvo accordo tra le parti o pronuncia giudiziale.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può disciplinare le modalità di esercizio di un passaggio già esistente, ad esempio fissando orari o modalità di transito per evitare interferenze con la quiete degli altri condomini, ma non può creare né sopprimere una servitù, che è un diritto reale autonomo rispetto alla vita interna del condominio. Un regolamento che pretendesse di negare un passaggio già costituito per titolo o per usucapione sarebbe semplicemente inefficace nei confronti del titolare del diritto.

La tutela giudiziale della servitù

Se il titolare del fondo dominante subisce un impedimento all'esercizio della servitù, ad esempio perché il condominio ha realizzato un'opera che ostacola il passaggio, può agire con l'azione confessoria per far accertare l'esistenza del diritto e ottenere la rimozione dell'ostacolo. Se invece l'opera è ancora in corso, può ricorrere alla denuncia di nuova opera per bloccarne il completamento prima che il pregiudizio diventi irreversibile.

• azione confessoria: accerta la servitù e ordina la rimozione degli ostacoli già realizzati
• denuncia di nuova opera: previene un danno futuro, prima che l'opera sia completata
• azione di manutenzione del possesso: tutela chi esercita il passaggio in via di fatto da tempo, a prescindere dall'accertamento definitivo del diritto

Modifica e soppressione della servitù

Una servitù di passaggio può essere spostata su un altro tratto del fondo servente se il proprietario del fondo servente offre un luogo egualmente comodo, come previsto dall'articolo 1068 del Codice civile, ma non può essere soppressa unilateralmente. L'estinzione avviene per rinuncia del titolare, per confusione quando i due fondi finiscono nella stessa proprietà, o per prescrizione ventennale in caso di non uso protratto.

Il compito dell'amministratore in caso di controversia

Quando una servitù di passaggio coinvolge parti comuni, l'amministratore deve raccogliere la documentazione storica, dal titolo di acquisto agli atti di frazionamento fino alle planimetrie, prima di qualunque intervento edilizio che possa interessare l'area di passaggio, ed è opportuno che riferisca tempestivamente all'assemblea per evitare responsabilità in caso di opere che compromettano un diritto altrui. Una gestione ordinata della documentazione condominiale è la prima difesa contro contestazioni di questo tipo, ed è proprio su questo aspetto che un buon software di gestione fa la differenza: AmministraPro consente di archiviare atti, planimetrie e corrispondenza in un unico fascicolo digitale sempre consultabile, come si può verificare nella pagina delle funzionalità, mentre i dettagli sui piani disponibili per studi di amministrazione di ogni dimensione sono descritti nella sezione prezzi.