Sopraelevare sul lastrico solare: chi ne ha diritto

L'art. 1127 del Codice civile attribuisce il diritto di sopraelevare al proprietario dell'ultimo piano e al proprietario del lastrico solare. Il punto delicato è che non ogni condòmino che usa il lastrico ne è anche proprietario esclusivo. Una cosa è essere titolari in proprietà del lastrico, altra è avere soltanto un diritto di uso esclusivo su una superficie che resta comune. La distinzione è decisiva, perché il diritto di sopraelevare presuppone la proprietà del lastrico, non il mero uso.

Lastrico solare: cosa è e a chi appartiene

Il lastrico solare è la superficie piana che copre l'edificio o una sua porzione, svolgendo la funzione di copertura al posto del tetto. In mancanza di titolo contrario è bene comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice civile, perché serve alla protezione dell'intero fabbricato. Può però appartenere in proprietà esclusiva a un singolo condòmino, quando ciò risulta dagli atti di acquisto o dal regolamento di natura contrattuale. La qualificazione va accertata caso per caso sulla base dei titoli.

Proprietà esclusiva e uso esclusivo non coincidono

La differenza tra proprietà e uso è sostanziale. Il proprietario esclusivo del lastrico ne ha la piena titolarità e, in linea di principio, può esercitare il diritto di sopraelevare nel rispetto dei limiti di legge. Chi invece ha solo un diritto di uso esclusivo utilizza in via riservata una superficie che rimane di proprietà comune: gode del bene, ma non ne è proprietario. Questo uso, per quanto ampio, non trasferisce la titolarità e non fonda di per sé il diritto di sopraelevare, che l'art. 1127 riserva al proprietario.

• proprietà esclusiva del lastrico: titolarità piena, base per il diritto di sopraelevare
• uso esclusivo del lastrico: godimento riservato su bene che resta comune, senza titolarità
• la distinzione si accerta con gli atti di acquisto e il regolamento contrattuale
• in caso di lastrico comune, la sopraelevazione coinvolge le decisioni del condominio

Le implicazioni pratiche del diritto di sopraelevare

Chi ha titolo a sopraelevare deve comunque rispettare i limiti dell'art. 1127: le condizioni statiche dell'edificio, l'aspetto architettonico e la salvaguardia di aria e luce ai piani inferiori. Deve inoltre corrispondere agli altri condòmini l'indennità di sopraelevazione, calcolata sul valore attuale dell'area occupata dalla nuova fabbrica. La sopraelevazione, sfruttando la copertura, incide anche sulla funzione protettiva del lastrico verso l'edificio: la nuova costruzione dovrà garantire l'impermeabilizzazione e la tenuta a favore delle parti sottostanti.

Quando il lastrico è comune

Se il lastrico è di proprietà comune, nessun condòmino può sopraelevare in via autonoma sfruttandolo come base, perché mancherebbe la titolarità richiesta dalla norma. Un intervento del genere inciderebbe su un bene di tutti e richiederebbe il coinvolgimento del condominio, con le necessarie decisioni collettive e nel rispetto dei diritti degli altri partecipanti. Prima di qualsiasi progetto è quindi indispensabile verificare la natura del lastrico, per non incorrere in interventi illegittimi.

Documentare titoli e diritti con ordine

Distinguere proprietà e uso, ricostruire i titoli e verificare il regolamento è un lavoro documentale che l'amministratore può agevolare tenendo in ordine gli atti dell'edificio. Un archivio digitale strutturato, con regolamento, atti e planimetrie, riduce le incertezze quando emergono questioni sulla titolarità del lastrico o su un progetto di sopraelevazione. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può conservare e condividere in modo ordinato la documentazione del condominio; le funzionalità sono descritte in /funzioni, mentre i piani e i costi sono su /prezzi.