Sottoassicurazione in condominio: la regola proporzionale (art. 1907)

La sottoassicurazione si verifica quando il fabbricato è assicurato per un valore inferiore a quello reale al momento del sinistro. In questo caso l'articolo 1907 del Codice civile impone la regola proporzionale: l'assicuratore risarcisce il danno solo in proporzione al rapporto tra valore assicurato e valore effettivo, salvo patto contrario. È una delle cause più insidiose di indennizzo ridotto, perché il condominio scopre il problema solo al momento della liquidazione, quando riceve una somma sensibilmente inferiore al danno subito.

Cosa dice l'articolo 1907 del Codice civile

L'articolo 1907 stabilisce che se l'assicurazione copre solo una parte del valore che la cosa aveva al tempo del sinistro, l'assicuratore risponde dei danni in proporzione della parte suddetta, salvo che sia diversamente convenuto. In pratica, se il valore reale del fabbricato è superiore alla somma assicurata, l'indennizzo viene decurtato dello stesso rapporto. La regola vale per la garanzia sui danni al fabbricato: non si applica invece, secondo l'orientamento consolidato, al contratto di responsabilità civile, che ha una logica diversa basata sui massimali.

Come si calcola la regola proporzionale

La regola proporzionale segue la formula: indennizzo uguale danno moltiplicato per il rapporto tra somma assicurata e valore reale. Un esempio chiarisce il meccanismo. Se il fabbricato vale 1.000.000 di euro ma è assicurato per 600.000, il rapporto è del 60 per cento. In caso di danno di 50.000 euro, la compagnia paga il 60 per cento, cioè 30.000 euro, e i restanti 20.000 restano al condominio, oltre a franchigie ed eventuali scoperti. La riduzione colpisce ogni sinistro, anche quelli piccoli, perché dipende dal rapporto tra valori e non dall'entità del danno.

Perché il fabbricato risulta spesso sottoassicurato

La sottoassicurazione nasce quasi sempre da una stima errata o superata del valore. Le cause tipiche sono ricorrenti.

• Valore assicurato basato sul valore di mercato dell'immobile invece che sul costo di ricostruzione
• Somma assicurata mai aggiornata negli anni, mentre i costi di ricostruzione sono aumentati
• Lavori di miglioria o ampliamento non comunicati alla compagnia
• Calcolo del valore che ignora impianti comuni, parti accessorie e costi di demolizione e sgombero
• Sottovalutazione volontaria per abbassare il premio, che poi si ritorce contro al sinistro

Valore a nuovo, valore di ricostruzione e clausole di deroga

Per evitare la sottoassicurazione occorre assicurare il fabbricato al suo costo di ricostruzione a nuovo, cioè la spesa necessaria per ricostruire l'edificio con caratteristiche equivalenti, e non al valore commerciale, che risente della posizione e del mercato. Molte polizze offrono clausole che, entro certi limiti, derogano alla regola proporzionale: la clausola di assicurazione a valore intero con deroga, o formule che tollerano scostamenti entro una percentuale. Verificare la presenza e l'ampiezza di queste clausole è essenziale, perché possono neutralizzare del tutto o in parte l'effetto dell'articolo 1907.

Il ruolo dell'amministratore e la revisione periodica

L'amministratore dovrebbe verificare periodicamente che il valore assicurato sia coerente con il costo di ricostruzione attuale, soprattutto dopo lavori importanti o dopo variazioni significative dei prezzi dell'edilizia. È utile richiedere alla compagnia o al broker una revisione della somma assicurata e sottoporre all'assemblea l'eventuale adeguamento, spiegando che un premio leggermente più alto oggi evita un indennizzo dimezzato domani. Una perizia estimativa del fabbricato, in edifici di valore rilevante, è un investimento che ripaga alla prima liquidazione.

Tenere sotto controllo valori e scadenze

Monitorare il valore assicurato, le scadenze della polizza e lo storico dei lavori che ne modificano l'entità è parte della gestione prudente del rischio. Un gestionale come AmministraPro consente di archiviare la polizza con la somma assicurata, registrare i lavori straordinari che incidono sul valore del fabbricato e ricordare le scadenze di rinnovo, così da rivedere in tempo la copertura ed evitare la trappola della sottoassicurazione: le funzioni sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.