Spese condominiali e vendita dell'immobile: chi paga cosa

Le spese condominiali in caso di vendita dell'immobile sono una fonte frequente di dubbi tra venditore e acquirente, perché la compravendita cade quasi sempre a metà di un esercizio, con rate già deliberate e lavori magari già avviati. La legge fissa criteri precisi per stabilire chi paga cosa, distinguendo il rapporto interno tra le parti dalla tutela del condominio, che deve poter incassare le somme dovute. Il riferimento principale è l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

La regola generale: le spese seguono il momento della vendita

Nel rapporto interno tra venditore e acquirente, il principio è che ciascuno sopporta le spese relative al periodo in cui è stato proprietario. Il venditore risponde delle spese maturate fino alla data del rogito, l'acquirente di quelle successive. Il punto di riferimento per stabilire il confine cambia però a seconda che si tratti di spese ordinarie o straordinarie, e questa distinzione è la chiave di tutta la materia.

Le spese ordinarie

Le spese ordinarie, come pulizie, energia, piccola manutenzione e compenso dell'amministratore, maturano con il passare del tempo. Si ripartiscono quindi in proporzione al periodo di possesso: la parte relativa ai mesi fino al rogito resta al venditore, quella successiva passa all'acquirente. Nella prassi le parti spesso regolano direttamente questa quota in sede di compravendita, ma il criterio temporale resta il metro di riferimento.

Le spese straordinarie

Per le spese straordinarie, come il rifacimento della facciata o la sostituzione dell'ascensore, non conta il momento in cui i lavori vengono eseguiti o pagati, ma il momento della delibera assembleare che li dispone. Chi era proprietario al momento della delibera che ha approvato i lavori è tenuto a sopportarne il costo, anche se la vendita avviene prima dell'esecuzione materiale. È una regola importante: chi compra dovrebbe sempre verificare se esistono delibere di spesa straordinaria già approvate ma non ancora pagate.

Per le spese straordinarie il criterio è la data della delibera che le ha disposte, non la data del pagamento o dell'esecuzione dei lavori.

La solidarietà verso il condominio: l'art. 63 disp. att. c.c.

Il rapporto interno tra le parti non vincola il condominio. L'art. 63 delle disposizioni di attuazione stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. In pratica il condominio, tramite l'amministratore, può chiedere all'acquirente il pagamento di quanto non versato dal venditore per l'anno in corso e per quello anteriore all'acquisto.

Il venditore, a sua volta, resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui il passaggio di proprietà è comunicato all'amministratore. Da qui l'importanza di comunicare tempestivamente e per iscritto la vendita: finché non lo si fa, il venditore continua a essere considerato debitore verso il condominio.

Il diritto di rivalsa tra le parti

La solidarietà opera solo verso il condominio, non modifica chi deve realmente sopportare la spesa. Se l'acquirente paga al condominio somme che, in base ai criteri interni, spettavano al venditore, ha diritto di rivalersi su quest'ultimo per recuperare quanto anticipato. Per questo, prima del rogito, conviene mettere nero su bianco la situazione dei pagamenti e le eventuali pendenze.

Il ruolo dell'amministratore nella vendita

L'amministratore ha un ruolo centrale nel rendere trasparente la situazione. Su richiesta rilascia l'attestazione dello stato dei pagamenti e delle eventuali liti in corso, documento che l'acquirente prudente chiede sempre prima di firmare. Alla comunicazione della vendita, l'amministratore aggiorna l'anagrafe condominiale con i dati del nuovo proprietario e indirizza a lui le successive richieste di contributo.

• Chiedere all'amministratore l'attestazione dei pagamenti prima del rogito.
• Verificare l'esistenza di delibere di spesa straordinaria già approvate.
• Concordare nel contratto la ripartizione delle spese in corso.
• Comunicare per iscritto la vendita all'amministratore subito dopo il rogito.

Gli errori più comuni

Gli errori tipici sono non richiedere l'attestazione dei pagamenti, ignorare le delibere di spesa straordinaria già approvate e ritardare la comunicazione della vendita all'amministratore. In tutti questi casi l'acquirente rischia di trovarsi a pagare somme che credeva estranee, contando poi su una rivalsa non sempre agevole verso il venditore.

Un caso particolare riguarda i fondi e le riserve accantonati dal condominio, ad esempio un fondo per lavori futuri. In assenza di accordi diversi, la quota versata dal venditore in questi fondi non viene automaticamente rimborsata dal condominio al momento della vendita: è un aspetto che le parti fanno bene a considerare nella trattativa, insieme allo stato dei versamenti e alle rate ancora aperte.

Gestire il passaggio di proprietà con un software

Un software gestionale aiuta a tracciare con precisione lo stato dei pagamenti di ogni unità, a datare le delibere di spesa straordinaria e a produrre l'attestazione richiesta in fase di vendita. AmministraPro tiene aggiornata l'anagrafe condominiale, registra il passaggio di proprietà e ricalcola le posizioni tra vecchio e nuovo proprietario, così l'amministratore gestisce la compravendita senza contenziosi. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o confrontare i piani nella sezione prezzi.