Suolo e sottosuolo del condominio: di chi sono e chi decide

Il suolo su cui sorge l'edificio è la prima parte comune elencata dall'art. 1117 del Codice civile: appartiene a tutti i condòmini in proporzione ai millesimi, salvo che un titolo dica il contrario. Il sottosuolo, cioè la zona sottostante non occupata dalle fondazioni, segue la stessa sorte per effetto degli articoli 840 e 1117 del Codice civile. Nessun singolo può quindi scavare in profondità per ricavarsi spazi esclusivi senza il consenso degli altri: farebbe propria una cosa comune.

Che cosa si intende per suolo

Il suolo condominiale è la porzione di terreno su cui l'intero fabbricato poggia, insieme alla parte immediatamente sottostante dove sono alloggiate le fondazioni e alla superficie su cui appoggia il pavimento del piano terra. Non è un dettaglio catastale: è l'elemento fisico che regge tutta la costruzione, per questo la legge lo pone tra i beni necessari all'uso comune. Anche l'area di sedime, cioè l'impronta a terra dell'edificio, rientra in questa nozione.

La comproprietà del suolo spiega perché la ricostruzione dell'edificio dopo un crollo, o le opere che incidono sulla base della costruzione, riguardino la collettività dei condòmini e non il proprietario del piano terra. Chi possiede l'appartamento più basso non diventa titolare del terreno solo perché vi è più vicino.

Il sottosuolo e la regola di default

Per sottosuolo si intende lo spazio esistente in profondità sotto l'area occupata dal fabbricato e non destinato ad alcun uso particolare. In assenza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva a un condòmino, quello spazio è comune. La ragione è duplice: da un lato l'art. 840 estende la proprietà del suolo alla colonna sottostante, dall'altro l'art. 1117 elenca il suolo tra le parti comuni. Combinando le due norme, il volume sotterraneo appartiene alla collettività.

Questo ha una conseguenza pratica importante: se un condòmino, magari il titolare di una cantina o di un box, esegue uno scavo per abbassare il piano di calpestio o creare un locale interrato, sta attingendo a un bene comune. L'operazione richiede l'assenso degli altri comproprietari e non può essere decisa unilateralmente.

Scavi, cantine e ampliamenti sotterranei

L'appropriazione del sottosuolo da parte di un singolo integra una vera e propria sottrazione della cosa comune. In questi casi l'amministratore può agire con l'azione di reintegrazione nel possesso per ripristinare lo stato dei luoghi, oltre a poter chiedere il risarcimento dei danni. Non basta invocare la disponibilità di fatto: senza un titolo scritto o un acquisto per usucapione maturato nei termini di legge, lo spazio resta di tutti.

• Abbassare il pavimento della cantina scavando nel sottosuolo comune richiede il consenso degli altri condòmini
• Realizzare un vano interrato sotto la proprietà esclusiva incide comunque sul volume comune sottostante
• L'uso più intenso del bene comune è ammesso solo se non altera la destinazione e non impedisce agli altri pari uso, ai sensi dell'art. 1102
• La modifica delle fondazioni o del terreno di sedime tocca la stabilità dell'edificio e va valutata con particolare cautela tecnica

Quando il sottosuolo è di proprietà esclusiva

La presunzione di condominialità è relativa: cede di fronte alla prova contraria. Chi rivendica la titolarità esclusiva del sottosuolo, o di una porzione di esso, deve esibire un titolo idoneo. Può trattarsi dell'atto di acquisto originario che riserva quel volume a una specifica unità, del regolamento condominiale di natura contrattuale accettato da tutti, oppure di un acquisto per usucapione provato in giudizio. In mancanza di uno di questi elementi, la rivendica non regge.

È bene ricordare che la semplice indicazione catastale non equivale a un titolo di proprietà: il catasto ha finalità fiscali e non è prova della titolarità. Per stabilire chi possiede cosa occorre risalire agli atti di provenienza e al regolamento.

Ripartizione delle spese e decisioni in assemblea

Trattandosi di beni comuni, le spese di conservazione e le opere che riguardano suolo e sottosuolo si ripartiscono tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, secondo l'art. 1123 del Codice civile, salvo criteri diversi legittimamente previsti. Gli interventi che eccedono l'ordinaria amministrazione, come un consolidamento delle fondazioni, vanno deliberati dall'assemblea con le maggioranze richieste. L'amministratore ha il compito di conservare le parti comuni e può ordinare i lavori urgenti a tutela della stabilità, riferendone poi all'assemblea.

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