Superamento dei poteri dell'amministratore e ratifica

Quando l'amministratore compie un atto che eccede i limiti del mandato, quell'atto resta in linea di principio a suo carico, salvo che l'assemblea lo ratifichi. È la regola dell'articolo 1711 del Codice civile: il mandatario che oltrepassa i confini dei propri poteri agisce come se fosse privo di procura, e il condominio non è automaticamente vincolato. La ratifica successiva è lo strumento con cui l'assemblea può fare proprio l'atto, sanando a monte l'eccesso di potere e assumendone gli effetti.

Quando c'è superamento dei poteri

Il superamento dei poteri si verifica quando l'amministratore decide su materie riservate all'assemblea o supera i limiti fissati nelle delibere e nel preventivo. Rientrano tipicamente in questa area le opere di manutenzione straordinaria di importo rilevante, le liti attive che non siano meramente conservative, gli impegni di spesa non previsti, la stipula di contratti che esulano dall'ordinaria amministrazione. In questi casi manca la copertura del mandato e l'atto è compiuto senza il potere necessario.

L'atto resta a carico dell'amministratore

L'effetto immediato dell'eccesso è che l'atto non produce effetti nella sfera del condominio, ma in quella personale dell'amministratore. Sul piano interno, ciò significa che la spesa sostenuta oltre i poteri non è addebitabile ai condòmini e resta a suo carico, salvo ratifica. È una tutela per la collettività, che non può vedersi imputare impegni assunti senza il consenso dell'organo competente.

La ratifica dell'assemblea

La ratifica è la manifestazione di volontà con cui l'assemblea approva a posteriori l'atto eccedente, facendolo rientrare nel mandato. Deve provenire dall'organo competente e formarsi con le maggioranze richieste per la materia oggetto dell'atto: se si ratifica una spesa straordinaria, servono i quorum previsti per quel tipo di decisione. Una volta intervenuta, la ratifica sana l'iniziativa dell'amministratore e ne trasferisce gli effetti sul condominio.

• Deve riguardare un atto determinato, portato all'ordine del giorno
• Va assunta con le maggioranze proprie della materia ratificata
• Opera retroattivamente, come se l'atto fosse stato fin dall'inizio autorizzato
• Non può pregiudicare i diritti dei terzi acquisiti nel frattempo

Il caso tipico dei lavori urgenti

L'ipotesi più frequente di ratifica riguarda i lavori urgenti. L'articolo 1135, ultimo comma, consente all'amministratore di ordinare di sua iniziativa le opere di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, con l'obbligo di riferirne alla prima assemblea. Qui il superamento dei poteri è consentito dalla legge in ragione dell'urgenza, ma l'atto va comunque sottoposto all'assemblea perché ne valuti la necessità e ne approvi la spesa. Se l'urgenza non sussisteva, la ratifica può essere negata e la spesa resta all'amministratore.

Gli effetti verso i terzi

Il rapporto con i terzi merita attenzione. Chi contratta con l'amministratore fa affidamento sulla rappresentanza del condominio, e la giurisprudenza tende a tutelare l'affidamento del terzo di buona fede. Sul piano esterno, il condominio può quindi risultare vincolato verso il fornitore anche quando, sul piano interno, l'amministratore ha ecceduto i poteri. In tal caso il condominio che ha pagato può rivalersi sull'amministratore per la parte non autorizzata, ma non può opporre al terzo l'eccesso di mandato per liberarsi.

Cosa fa l'amministratore prudente

Per evitare di rispondere in proprio, l'amministratore prudente porta in assemblea ogni iniziativa che possa superare i limiti dell'ordinaria amministrazione, documenta l'urgenza quando agisce senza delibera e chiede la ratifica alla prima occasione utile. Tenere separati gli atti coperti dal mandato da quelli che ne eccedono, e conservarne prova, è la migliore difesa contro le contestazioni e contro il rischio di vedersi addebitare spese non riconosciute dai condòmini.

Distinguere ciò che è autorizzato da ciò che va ratificato è più semplice quando delibere, preventivi e spese sono collegati e consultabili. AmministraPro aiuta l'amministratore a tenere questa tracciabilità e a preparare i punti da sottoporre all'assemblea per la ratifica. Trovi le funzionalità su /funzioni e i piani su /prezzi.