Supercondominio e condominio: differenze e obbligo di gestione

Supercondominio e condominio non sono sinonimi. Il condominio è un unico edificio, o un insieme di beni comuni riferiti a un solo fabbricato, in cui convivono proprietà esclusive e parti comuni. Il supercondominio è invece una pluralità di condomini autonomi, ciascuno con le proprie parti comuni, che condividono tra loro alcuni beni o servizi. L'articolo 1117-bis del Codice civile estende a queste strutture le norme sul condominio in quanto compatibili. Distinguere le due figure è il presupposto per capire chi amministra e come si ripartiscono i costi.

Il condominio: un solo edificio

Nel condominio classico c'è un solo edificio con parti comuni indicate, in via esemplificativa, dall'articolo 1117: il suolo, le fondazioni, i muri maestri, le scale, il tetto, l'androne, gli impianti fino al punto di diramazione verso le unità. Tutte le unità appartengono allo stesso fabbricato e partecipano alle medesime parti comuni. La gestione è unitaria e fa capo a un unico condominio, con un unico amministratore quando i condòmini sono più di otto.

Anche un edificio molto grande, con più scale o più corpi collegati ma strutturalmente unitari, resta un condominio unico se le parti comuni sono le stesse per tutti. La molteplicità delle scale non crea di per sé un supercondominio.

Il supercondominio: più condomini con beni in comune

Il supercondominio esiste quando più edifici, ciascuno costituito in condominio autonomo, hanno in comune beni o servizi al servizio di tutti: viali, impianti idrici o fognari comuni, cabina di trasformazione, aree verdi, portineria unica, cancello d'ingresso. Ogni condominio conserva la propria autonomia per le parti comuni interne; il livello supercondominiale riguarda solo i beni realmente condivisi. Si tratta di due piani di gestione sovrapposti, non di un unico grande condominio.

• Condominio: un solo edificio con parti comuni uniche
• Supercondominio: più condomini autonomi con beni o servizi condivisi
• Condominio complesso: più fabbricati che formano comunque un unico condominio se le parti comuni sono uniche
• Condominio orizzontale: villette a schiera con parti e servizi in comune

La figura del condominio complesso e orizzontale

Tra le due figure principali si collocano situazioni intermedie. Il condominio complesso è un insieme di più fabbricati che, per come sono state costituite le parti comuni, restano un unico condominio con un solo amministratore. Il condominio orizzontale riguarda invece schiere di villette o case a corte che condividono strade interne, illuminazione o impianti: pur non essendoci un edificio verticale, si applicano le regole condominiali ai beni comuni. La qualificazione dipende sempre dall'assetto concreto delle proprietà e dei beni condivisi.

Quando serve un amministratore autonomo

Nel supercondominio i singoli condomini mantengono ciascuno il proprio amministratore, se dovuto per numero di condòmini, mentre per i beni condivisi si può nominare un amministratore del supercondominio incaricato della gestione ordinaria. Quando i partecipanti complessivi superano i sessanta, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione impone il meccanismo dei rappresentanti: ogni condominio designa un delegato che vota in assemblea supercondominiale per la gestione ordinaria dei beni comuni e per la nomina dell'amministratore, evitando assemblee ingestibili con centinaia di partecipanti.

Contabilità separata per i beni condivisi

La conseguenza pratica più importante è la separazione contabile. Le spese dei beni comuni a più condomini devono avere una gestione e un rendiconto propri, distinti da quelli dei singoli edifici, e vanno ripartite tra i condomini serviti secondo i criteri dell'articolo 1123. Confondere i due livelli, addebitando spese supercondominiali sulle tabelle interne di un fabbricato, è una delle cause più frequenti di contestazioni e di delibere annullabili.

Gestire in parallelo i conti dei singoli condomini e quelli dei beni condivisi, con tabelle e rendiconti distinti, richiede uno strumento pensato per le strutture complesse. AmministraPro tratta il supercondominio come entità dedicata, con contabilità separata e riparto fino al singolo proprietario: le funzionalità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.