Supercondominio: come si ripartiscono le spese comuni

Il supercondominio esiste quando più edifici, ciascuno organizzato come condominio autonomo, condividono beni o servizi comuni: un viale d'accesso, un impianto di sollevamento acqua, l'illuminazione delle aree esterne, il cancello carraio, la portineria unica. L'articolo 1117-bis del Codice civile estende a queste strutture complesse le norme sul condominio. Le spese di quei beni condivisi non seguono le tabelle millesimali del singolo fabbricato, ma un criterio di riparto proprio del supercondominio, fondato sull'articolo 1123.

Quando nasce il supercondominio

Il supercondominio si costituisce automaticamente, senza bisogno di un atto formale, quando due o più edifici in condominio hanno in comune, per struttura o destinazione, beni o servizi. Non è la volontà delle parti a crearlo, ma la relazione oggettiva di servizio tra i beni condivisi e le unità dei diversi fabbricati. Ogni condominio resta autonomo per ciò che riguarda le proprie parti comuni interne; la dimensione supercondominiale riguarda solo i beni e i servizi realmente condivisi.

Distinguere bene i due livelli è essenziale per la contabilità: le spese dell'ascensore del fabbricato A restano interne al condominio A, mentre la manutenzione del viale che serve A, B e C è spesa supercondominiale, da ripartire tra tutti gli edifici serviti.

Il criterio dell'articolo 1123

L'articolo 1123 detta i tre criteri generali di riparto, applicabili anche al supercondominio. Il primo comma prevede la ripartizione in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè ai millesimi. Il secondo comma introduce il criterio dell'uso differenziato: se una cosa serve i condòmini in misura diversa, la spesa si ripartisce in proporzione all'uso. Il terzo comma disciplina i beni destinati a servire solo una parte dell'edificio, con spesa a carico dei soli utilizzatori.

• Spese in proporzione ai millesimi (art. 1123, primo comma)
• Spese in proporzione all'uso differenziato (art. 1123, secondo comma)
• Spese dei beni che servono solo alcuni edifici, a carico dei soli utilizzatori (art. 1123, terzo comma)
• Ogni fabbricato conserva le proprie tabelle interne per le parti comuni non condivise

I millesimi supercondominiali

Per ripartire le spese comuni tra più edifici serve una tabella supercondominiale, che esprima il valore di ciascun fabbricato rispetto all'insieme. Nella prassi si costruisce una tabella a due livelli: prima si attribuisce a ogni condominio la sua quota rispetto al supercondominio, poi la quota di ciascun edificio si suddivide internamente tra le singole unità secondo i millesimi del fabbricato. Questo doppio passaggio evita doppi conteggi e mantiene coerente il riparto fino al singolo proprietario.

Quando un bene serve solo alcuni degli edifici, entrano in gioco i millesimi di quei soli fabbricati: gli edifici non serviti non partecipano alla spesa, in applicazione del principio del terzo comma dell'articolo 1123. La corretta individuazione degli edifici serviti è quindi il presupposto di ogni riparto.

Chi decide e chi gestisce

Le spese per la gestione ordinaria dei beni comuni a più condomini e la nomina dell'amministratore del supercondominio si deliberano in assemblea. Quando i partecipanti complessivi superano i sessanta, l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione impone un meccanismo di rappresentanza: ogni condominio designa un proprio rappresentante che vota in assemblea per la gestione ordinaria e per la nomina dell'amministratore. Per le decisioni più importanti, come le innovazioni sui beni comuni, resta necessaria la partecipazione diretta di tutti i condòmini interessati.

Errori frequenti nel riparto

Gli errori più comuni sono due. Il primo è addebitare una spesa supercondominiale a tutti gli edifici quando in realtà il bene serve solo alcuni di essi: così si fanno pagare fabbricati che non traggono utilità dal bene. Il secondo è confondere le tabelle, applicando i millesimi interni di un singolo condominio a una spesa che va invece ripartita sul valore complessivo del supercondominio. Entrambi gli errori generano contestazioni e rischiano di rendere annullabile la delibera di riparto.

Gestire due livelli di tabelle, distinguere le spese interne da quelle condivise e produrre rendiconti chiari per ciascun edificio è molto più semplice con un gestionale che tratti il supercondominio come entità a sé. AmministraPro consente di configurare i millesimi supercondominiali e ripartire le spese comuni fino al singolo proprietario: le funzionalità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.