Tabelle millesimali allegate al regolamento: che valore hanno

Nella grande maggioranza dei condomini le tabelle millesimali sono allegate al regolamento. Da qui nasce un equivoco diffuso: si pensa che, essendo allegate a un regolamento spesso contrattuale, anche le tabelle abbiano natura contrattuale e siano modificabili solo all'unanimità. In realtà la giurisprudenza ha chiarito che la tabella millesimale, quando si limita a tradurre in frazioni il valore proporzionale delle unità, ha una funzione tecnica e non incorpora un accordo negoziale: può essere rettificata o modificata con la maggioranza prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.

A cosa servono le tabelle

Le tabelle millesimali esprimono in millesimi il valore di ciascuna unità rispetto all'intero edificio, così da consentire il riparto delle spese e il calcolo dei quorum in assemblea. Sono uno strumento di misura, non una regola di comportamento: dicono quanto pesa ogni proprietà, non cosa si può o non si può fare. Questa loro natura tecnica è il punto di partenza per capirne il valore giuridico.

Accanto alla tabella generale possono esistere tabelle particolari, come quella per le scale (articolo 1124), per l'ascensore o per il riscaldamento, ciascuna costruita secondo il criterio proprio del bene o servizio a cui si riferisce.

Allegate al regolamento non significa contrattuali

Il fatto che le tabelle siano allegate a un regolamento contrattuale, cioè predisposto dall'originario costruttore e accettato negli atti di acquisto, non basta a renderle a loro volta contrattuali. Occorre distinguere le clausole che regolano diritti e obblighi, che hanno valore negoziale, dalle tabelle che si limitano a quantificare il valore proporzionale delle unità. Queste ultime restano espressione di un criterio legale di riparto e non di una libera pattuizione.

• La tabella tecnica misura il valore proporzionale delle unità
• L'allegazione al regolamento non trasforma la tabella in clausola contrattuale
• La natura contrattuale sussiste solo se le quote derogano ai criteri legali per accordo delle parti
• Il regolamento e le tabelle possono avere regimi di modifica diversi

Quando la tabella è davvero contrattuale

Esiste un caso in cui la tabella assume natura contrattuale: quando i valori non riflettono il criterio proporzionale di legge, ma derivano da un accordo con cui i condòmini hanno consapevolmente derogato ai criteri legali, ad esempio stabilendo che una certa unità paghi meno di quanto le spetterebbe. In questa ipotesi la tabella incorpora una convenzione di riparto e la sua modifica richiede il consenso di tutti i condòmini, perché si toccano diritti pattiziamente stabiliti.

Come si modificano: l'articolo 69 disp. att.

L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione elenca i casi in cui le tabelle possono essere rettificate o modificate a maggioranza, anche nell'interesse di un solo condòmino. Sono due le ipotesi principali: quando risulta che la tabella è conseguenza di un errore, e quando, per mutate condizioni di una parte dell'edificio a seguito di sopraelevazione, incremento di superfici o di unità, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità. In questi casi la modifica si approva con la maggioranza dell'articolo 1136, secondo comma.

Fuori da queste ipotesi, se si vogliono cambiare i criteri di riparto per pura convenienza, senza errore né mutamento oggettivo, serve l'unanimità, perché si tratta di una nuova pattuizione che modifica i diritti di ciascuno.

Perché la distinzione conta nella pratica

Sapere se una tabella è tecnica o contrattuale determina la maggioranza necessaria per intervenire e, di conseguenza, la validità della delibera. Deliberare a maggioranza una modifica che invece richiedeva l'unanimità espone la decisione all'impugnazione; pretendere l'unanimità dove basterebbe la maggioranza, al contrario, può bloccare correzioni dovute di errori evidenti. Analizzare la funzione concreta della tabella, e non la sua semplice collocazione tra gli allegati, è quindi indispensabile.

Tenere insieme regolamento, tabelle allegate e storico delle modifiche in un unico archivio ordinato aiuta a non confondere i due regimi. Con AmministraPro l'amministratore conserva regolamento e tabelle, applica i millesimi al riparto e documenta ogni revisione: le funzionalità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.