Unità in leasing immobiliare: chi vota in assemblea

Nel leasing immobiliare la proprietà dell'unità appartiene alla società concedente, mentre l'utilizzatore ne ha la detenzione e il godimento in forza del contratto, con l'opzione finale di acquisto. Ai fini condominiali il diritto di voto è collegato alla proprietà: finché non interviene il riscatto, la titolarità formale resta della società di leasing, che è il condòmino a tutti gli effetti. Il contratto e la prassi, però, disciplinano spesso in modo pratico chi si occupa dei rapporti con il condominio, per cui è utile distinguere la titolarità del diritto dal suo esercizio concreto.

Chi è il proprietario nel leasing

Il leasing immobiliare è un contratto con cui la società concedente acquista o fa costruire un immobile e lo concede in godimento all'utilizzatore per un periodo determinato, dietro pagamento di canoni, con facoltà di acquistarne la proprietà al termine esercitando l'opzione di riscatto. Durante l'intera durata del contratto la proprietà resta in capo alla società concedente. Solo con il riscatto la proprietà passa all'utilizzatore, che da quel momento diventa condòmino a pieno titolo, con diritto di voto proprio.

Il diritto di voto durante il leasing

Poiché il diritto di partecipare e votare in assemblea segue la proprietà, durante il leasing la legittimazione formale spetta alla società concedente. Nella pratica, tuttavia, è frequente che la società, che ha un interesse gestionale limitato all'immobile, deleghi l'utilizzatore a partecipare all'assemblea mediante procura scritta, oppure che il contratto di leasing preveda espressamente che l'utilizzatore curi i rapporti con il condominio. In questi casi l'utilizzatore interviene e vota in forza di una delega, nei limiti quantitativi previsti dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.

L'analogia con il conduttore per i servizi

La posizione dell'utilizzatore in leasing presenta somiglianze con quella del conduttore, perché entrambi godono dell'immobile senza esserne proprietari. Per il conduttore la legge riconosce, in alcune materie legate ai servizi di cui ha l'uso, un ruolo di partecipazione all'assemblea. Applicare in via analogica logiche simili all'utilizzatore in leasing è oggetto di valutazione caso per caso e dipende anche da come il contratto ripartisce i compiti. In ogni caso, per le decisioni che incidono sulla proprietà e sulle innovazioni, la posizione di riferimento resta quella del proprietario, cioè la società concedente.

La ripartizione delle spese

Sul piano dei costi il contratto di leasing regola chi sopporta le spese condominiali. Tipicamente:

• Le spese di gestione ordinaria e quelle legate all'uso dell'immobile sono generalmente poste a carico dell'utilizzatore, che gode del bene
• Le spese straordinarie e quelle di natura patrimoniale possono restare nell'orbita del proprietario, salvo diverso accordo contrattuale
• Nei confronti del condominio la società proprietaria resta il soggetto formalmente obbligato in quanto condòmino, salvo gli accordi interni con l'utilizzatore
• La ripartizione interna tra concedente e utilizzatore non modifica i criteri legali di riparto verso il condominio previsti dagli articoli 1123 e seguenti

È bene ricordare che gli accordi tra concedente e utilizzatore hanno effetto tra le parti, ma non spostano automaticamente verso il condominio la titolarità degli obblighi che la legge ricollega alla proprietà.

Cosa deve verificare l'amministratore

Di fronte a un'unità in leasing, l'amministratore deve individuare con chiarezza il proprietario formale e la fonte dell'eventuale legittimazione dell'utilizzatore a votare. In concreto è opportuno acquisire copia della delega rilasciata dalla società concedente, oppure la parte del contratto di leasing che attribuisce all'utilizzatore il compito di rappresentare l'unità in assemblea. In assenza di un titolo, l'utilizzatore non può votare in nome proprio, perché non è il proprietario. Annotare a verbale la fonte della legittimazione evita contestazioni sui quorum.

Dopo il riscatto

Esercitata l'opzione di acquisto e trasferita la proprietà, l'utilizzatore diventa proprietario e condòmino a pieno titolo, con diritto di voto proprio e obbligo di contribuzione alle spese secondo i millesimi. Da quel momento cessa ogni necessità di delega da parte della società concedente. Il passaggio va comunicato all'amministratore, che aggiorna l'anagrafe condominiale e indirizza al nuovo proprietario le convocazioni e gli avvisi di pagamento, come per qualunque compravendita.

Registrare con precisione la titolarità delle unità, le deleghe e i passaggi da leasing a proprietà è essenziale per calcolare quorum corretti. Un gestionale come AmministraPro consente di distinguere proprietario e detentore, conservare le deleghe e aggiornare l'anagrafe al momento del riscatto, così da gestire senza errori anche le unità in leasing. Le funzionalità sono descritte nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.