Voto del costruttore per le unità invendute in condominio

Il costruttore che ha realizzato l'edificio e non ha ancora venduto tutte le unità resta proprietario di quelle invendute e, per esse, è condòmino a tutti gli effetti. Ha diritto di partecipare e votare in assemblea in proporzione ai millesimi delle unità che gli appartengono ed è obbligato a contribuire alle spese comuni nella stessa misura. La sua posizione può essere numericamente rilevante nei primi tempi di vita del condominio, quando molte unità sono ancora sue: per questo la legge prevede correttivi e gli altri condòmini dispongono di tutele.

Quando nasce il condominio

Il condominio non nasce con la costruzione dell'edificio, ma nel momento in cui almeno un'unità viene trasferita a un soggetto diverso dal costruttore. Da quel primo atto di vendita l'edificio ha più proprietari e sorge la comproprietà delle parti comuni indicate dall'articolo 1117 del Codice civile. Fino ad allora l'unico proprietario è il costruttore e non esiste un condominio in senso tecnico. Con la prima cessione, invece, si formano i presupposti per convocare l'assemblea e, superate le soglie di legge, per nominare l'amministratore.

Il costruttore vota per le unità che gli restano

Per ogni unità ancora di sua proprietà il costruttore conserva pieno diritto di voto. Se possiede la maggioranza dei millesimi, può orientare molte decisioni assembleari. Questo è del tutto legittimo, perché il voto segue la proprietà, ma va tenuto presente che i millesimi del costruttore non si sommano in modo illimitato al di là di quanto gli spetta: egli vota per ciò che possiede, esattamente come ogni altro condòmino. Le unità già vendute, invece, votano attraverso i nuovi proprietari.

Il doppio criterio come contrappeso

Il sistema condominiale prevede un doppio criterio per la validità delle delibere: il numero degli intervenuti e il valore millesimale, secondo l'articolo 1136 del Codice civile. Questo doppio requisito attenua il peso di chi detiene molti millesimi ma è una sola testa. Un costruttore con la maggioranza del valore, ad esempio, non può da solo raggiungere i quorum che richiedono anche una maggioranza per teste. Il meccanismo per teste e millesimi funziona così come garanzia contro la posizione dominante di un unico grande proprietario.

Gli obblighi di spesa del costruttore

Al diritto di voto corrisponde l'obbligo di contribuzione. Il costruttore paga le spese comuni per le unità invendute in proporzione ai millesimi, come qualunque condòmino. Non può sottrarsi sostenendo che le unità sono sfitte o inutilizzate: l'obbligo di partecipazione alle spese generali sorge dalla proprietà, non dall'uso effettivo. Le spese legate all'uso di un servizio, invece, seguono i criteri propri, per cui un'unità che non fruisce di un determinato servizio può non concorrere alle relative spese secondo i principi dell'articolo 1123.

Le tutele degli altri condòmini

Chi ha acquistato in un condominio ancora a forte presenza del costruttore dispone di alcuni strumenti di garanzia:

• Il doppio criterio per teste e millesimi, che impedisce a un solo proprietario di controllare da solo tutte le delibere
• Il diritto di ciascun condòmino di chiedere la convocazione dell'assemblea nei casi previsti dalla legge
• L'impugnazione delle delibere contrarie alla legge o al regolamento ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile
• La possibilità di ottenere in giudizio la nomina dell'amministratore quando l'assemblea non vi provvede e i presupposti sono soddisfatti

Queste tutele operano dal momento in cui il condominio esiste, cioè dalla prima vendita, e non dipendono dal numero di unità ancora in mano al costruttore.

Regolamento predisposto dal costruttore

È frequente che il costruttore predisponga un regolamento di condominio e lo richiami negli atti di acquisto. Quando è accettato dai singoli acquirenti nei rispettivi contratti, questo regolamento assume natura contrattuale e può contenere anche clausole che derogano ai criteri legali di ripartizione o disciplinano l'uso delle proprietà esclusive. Gli acquirenti fanno bene a leggerlo con attenzione prima dell'acquisto, perché le sue previsioni li vincolano e la loro modifica successiva può richiedere il consenso di tutti.

Nella fase iniziale, con proprietà ancora concentrata e assetti in evoluzione, tenere aggiornata l'anagrafica delle unità e dei relativi millesimi è decisivo per calcolare i quorum corretti a ogni assemblea. Un gestionale come AmministraPro registra i passaggi di proprietà, aggiorna le quote e imposta convocazioni conformi, così da governare senza errori una compagine che cambia rapidamente. Le funzionalità sono descritte nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.