Voto in assemblea per l'unità di un minore o incapace

Quando un'unità immobiliare appartiene a un minore o a una persona incapace, il diritto di voto in assemblea non si perde: rimane collegato alla proprietà e viene esercitato dal rappresentante legale del titolare. Vota quindi chi ha la rappresentanza (il genitore, il tutore, l'amministratore di sostegno), non chi materialmente abita l'appartamento. Il principio è semplice, ma la sua applicazione richiede attenzione, perché alcune delibere eccedono l'ordinaria amministrazione e possono richiedere l'autorizzazione del giudice tutelare.

Titolarità del voto e suo esercizio: due piani diversi

In condominio il diritto di partecipare e votare spetta al proprietario dell'unità, in proporzione ai millesimi. La titolarità del diritto e il suo esercizio, però, sono cose distinte. Un minore è proprietario a tutti gli effetti, ma non ha la capacità di agire: non può firmare il verbale né esprimere un voto giuridicamente valido. Per questo il voto viene esercitato da chi lo rappresenta secondo la legge. Lo stesso vale per l'interdetto e, con regole proprie, per il beneficiario di amministrazione di sostegno.

L'amministratore di condominio deve quindi accertare chi sia il legittimo rappresentante prima di ammettere al voto: una persona diversa dal proprietario può partecipare solo se dimostra un titolo, che sia la responsabilità genitoriale, la tutela o l'amministrazione di sostegno con i relativi poteri.

Il minore: votano i genitori

Se l'unità appartiene a un minore, il voto è esercitato dai genitori che hanno la responsabilità genitoriale, secondo l'articolo 320 del Codice civile. In presenza di entrambi i genitori, l'amministrazione ordinaria dei beni del figlio spetta disgiuntamente a ciascuno di essi, mentre gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione richiedono il consenso di entrambi e, nei casi previsti, l'autorizzazione del giudice tutelare.

Nella pratica assembleare questo significa che, per l'approvazione del rendiconto o per le delibere di gestione corrente, la partecipazione di un genitore è sufficiente. Per decisioni di maggiore impatto economico e giuridico, invece, occorre valutare se l'atto ecceda la semplice amministrazione ordinaria.

Interdetto, inabilitato e amministrazione di sostegno

Per la persona interdetta il voto spetta al tutore, che la rappresenta negli atti civili. L'inabilitato conserva una capacità più ampia ed è assistito da un curatore per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione. Per il beneficiario di amministrazione di sostegno, disciplinata dagli articoli 404 e seguenti del Codice civile, occorre leggere il decreto di nomina: è quel provvedimento a stabilire quali atti il beneficiario può compiere da solo, quali con l'assistenza dell'amministratore e quali sono riservati a quest'ultimo.

L'amministratore di condominio non deve improvvisare: deve chiedere copia del provvedimento e verificare i poteri concretamente attribuiti. Ammettere al voto una persona priva del potere di rappresentanza espone la delibera a contestazioni.

Ordinaria e straordinaria amministrazione: il ruolo del giudice tutelare

La distinzione chiave riguarda la natura dell'atto oggetto della delibera. Gli atti di ordinaria amministrazione, come l'approvazione del preventivo o del consuntivo e la ripartizione delle spese correnti, rientrano nei poteri del rappresentante legale senza necessità di autorizzazioni ulteriori. Gli atti che eccedono l'ordinaria amministrazione possono invece richiedere l'autorizzazione del giudice tutelare, secondo gli articoli 320, 374 e 375 del Codice civile.

Sono situazioni da valutare con prudenza, ad esempio:

• Delibere che comportano assunzione di obbligazioni di importo rilevante o mutui a carico del condominio con riflessi sul patrimonio dell'incapace
• Innovazioni gravose o voluttuarie e opere che incidono in modo significativo sul valore o sull'uso del bene
• Atti di disposizione o rinuncia a diritti relativi alle parti comuni
• Approvazione di spese straordinarie di notevole entità e non urgenti

In questi casi il rappresentante legale che intenda votare in senso impegnativo per il patrimonio del rappresentato dovrebbe munirsi della necessaria autorizzazione. Il condominio non è tenuto a istruire il procedimento davanti al giudice, ma l'amministratore fa bene a segnalare il tema quando la delibera ha un peso patrimoniale importante.

Verbalizzazione e delega

Nel verbale va indicato con chiarezza che l'unità del minore o dell'incapace è rappresentata dal titolare del potere, specificando il titolo (genitore esercente la responsabilità genitoriale, tutore, amministratore di sostegno). Il rappresentante legale può anche rilasciare delega scritta a un terzo per la partecipazione a quella singola assemblea, nel rispetto dei limiti sulle deleghe previsti dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. La delega, però, non amplia i poteri: il delegato può votare solo su ciò che il rappresentante legale avrebbe potuto validamente deliberare.

Conseguenze degli errori

Ammettere al voto una persona senza potere rappresentativo, o considerare validamente espresso un voto che avrebbe richiesto autorizzazione, può incidere sulla regolarità della delibera. Se il voto irregolare è stato determinante per il raggiungimento del quorum, la deliberazione può risultare annullabile su impugnazione tempestiva ai sensi dell'articolo 1137 del Codice civile. Per questo la verifica preventiva della legittimazione è parte del lavoro dell'amministratore e del presidente dell'assemblea.

Gestire con ordine anagrafiche, titoli di proprietà e rappresentanze è più semplice con strumenti dedicati: un gestionale come AmministraPro consente di annotare per ogni unità il titolare, il rappresentante legale e le deleghe valide, così da presentarsi all'assemblea con i quorum già verificati. Le funzionalità sono descritte nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.