Unità pignorata: chi vota in assemblea di condominio

Il pignoramento di un'unità immobiliare non priva il debitore della proprietà: fino alla vendita forzata e al decreto di trasferimento, il condòmino esecutato resta il titolare del bene. Di conseguenza, in linea generale, conserva il diritto di partecipare e votare in assemblea. La situazione cambia quando il giudice dell'esecuzione nomina un custode giudiziario con poteri di amministrazione: in tal caso gli atti di gestione dell'immobile, e con essi la partecipazione all'assemblea per l'ordinaria amministrazione, competono al custode. Distinguere titolarità e amministrazione è la chiave per capire chi vota.

Il pignoramento non trasferisce la proprietà

Il pignoramento è l'atto con cui si vincola un bene del debitore alla soddisfazione del creditore, ma non ne determina il trasferimento. Il proprietario esecutato non può disporre validamente del bene in danno della procedura, tuttavia rimane proprietario a tutti gli effetti fino a quando l'immobile non viene venduto e trasferito all'aggiudicatario con il decreto del giudice dell'esecuzione. Prima di quel momento non esiste un nuovo proprietario: c'è un bene pignorato, ma il condòmino è ancora il debitore.

Il voto del debitore esecutato

Poiché il diritto di voto segue la proprietà, il debitore esecutato conserva in via ordinaria la legittimazione a intervenire e votare in assemblea per la propria unità. Il pignoramento, di per sé, non lo esclude dal condominio né sospende il suo diritto. Rimane anche obbligato a contribuire alle spese comuni in proporzione ai millesimi, esattamente come ogni altro condòmino. La pendenza di una procedura esecutiva non lo solleva dagli oneri condominiali e non ne cancella i diritti partecipativi.

La nomina del custode giudiziario

Il quadro cambia con la nomina di un custode giudiziario. Nel processo di esecuzione immobiliare il giudice affida la custodia del bene pignorato a un soggetto incaricato di conservarlo e amministrarlo nell'interesse della procedura. Al custode competono gli atti di ordinaria amministrazione relativi all'immobile. Quando la custodia è affidata a un professionista con poteri gestori, spetta a lui curare i rapporti con il condominio per la gestione corrente, partecipando all'assemblea e votando sulle materie di ordinaria amministrazione che riguardano l'unità in custodia.

Chi vota, in concreto

Per orientarsi, conviene tenere presente questa distinzione operativa:

• Finché non è nominato un custode con poteri di amministrazione, vota il proprietario esecutato, che resta condòmino
• Dopo la nomina del custode giudiziario, per l'ordinaria amministrazione dell'unità la partecipazione e il voto competono al custode
• Le decisioni che eccedono l'ordinaria amministrazione possono richiedere l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione
• Solo con il decreto di trasferimento all'aggiudicatario nasce un nuovo proprietario, che da quel momento vota per l'unità

L'amministratore deve quindi verificare lo stato della procedura: se sa che è stato nominato un custode, deve convocare quest'ultimo per la gestione corrente e non il debitore, per non incorrere in vizi di convocazione.

Le spese condominiali nell'esecuzione

Le spese condominiali maturate sull'unità pignorata restano dovute. Prima della vendita l'obbligo grava sul debitore proprietario; il custode, nell'amministrare il bene, provvede al pagamento degli oneri correnti con le risorse della procedura, secondo le direttive del giudice. Con la vendita forzata subentra l'aggiudicatario, per il quale operano anche i principi di solidarietà previsti dall'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente. Il condominio ha interesse a insinuare i propri crediti e a seguire l'andamento della procedura.

Convocazione e verbalizzazione

L'amministratore che sia a conoscenza della nomina del custode deve indirizzare a lui l'avviso di convocazione per le materie di ordinaria amministrazione dell'unità e dare atto a verbale della sua partecipazione in tale veste. Se non ha notizia del custode, convoca il proprietario risultante dai registri. È buona prassi che il custode comunichi tempestivamente all'amministratore la propria nomina e i limiti dei propri poteri, così da evitare incertezze su chi debba essere convocato e chi possa validamente votare.

Seguire lo stato delle unità, distinguendo proprietario, custode ed eventuale aggiudicatario, richiede un'anagrafe ordinata e aggiornata. Un gestionale come AmministraPro consente di annotare le procedure in corso, indicare a chi indirizzare le convocazioni e tracciare i crediti verso l'unità, così da gestire con precisione anche le situazioni di esecuzione immobiliare. Le funzionalità sono nella pagina funzioni e i piani nella pagina prezzi.