Affitti brevi in condominio: regole, limiti e divieti

In generale il proprietario di un appartamento può destinarlo alla locazione breve, cioè a contratti di durata inferiore a trenta giorni con finalità turistica o transitoria. Si tratta di una facoltà che discende dal diritto di godere e disporre della propria unità immobiliare. Il condominio non può vietarla con una semplice delibera assembleare: per introdurre un limite serve una clausola chiara di un regolamento di natura contrattuale, accettata dai proprietari. Restano invece opponibili i divieti sulle immissioni moleste e sulle attività che alterano la destinazione dell'edificio.

Perché l'assemblea da sola non basta

L'articolo 1138 del Codice civile, al quarto comma, stabilisce che il regolamento di condominio non può menomare i diritti di ciascun condomino risultanti dagli atti di acquisto e dalle convenzioni. Un regolamento approvato a maggioranza in assemblea disciplina l'uso delle parti comuni e l'organizzazione della vita condominiale, ma non può comprimere il modo in cui il singolo utilizza la propria proprietà esclusiva. Vietare la locazione breve significa incidere direttamente su una facoltà del proprietario: per questo la maggioranza assembleare non è sufficiente.

Il divieto è legittimo soltanto se contenuto in un regolamento contrattuale, cioè predisposto dall'originario costruttore e richiamato negli atti di acquisto, oppure approvato all'unanimità da tutti i condomini. In questo secondo caso ogni proprietario accetta consapevolmente la limitazione della propria sfera di godimento.

Come deve essere formulata la clausola

Non basta un richiamo generico. La giurisprudenza chiede che il divieto sia espresso in modo chiaro ed esplicito, tale da non lasciare margini interpretativi. Una clausola che vieta genericamente le attività commerciali non copre automaticamente la locazione turistica, perché la locazione breve resta un contratto di godimento dell'immobile, non necessariamente un'attività d'impresa.

• Il divieto deve nominare in modo specifico la destinazione vietata, ad esempio la locazione a fini turistici o l'attività ricettiva
• Deve risultare dal regolamento contrattuale allegato o richiamato nell'atto di acquisto
• Per essere opponibile a chi acquista in seguito è opportuna la trascrizione nei registri immobiliari o l'accettazione espressa in atto
• Una clausola ambigua viene interpretata in senso restrittivo, cioè a favore della libertà del proprietario

Cosa il condominio può sempre controllare

Anche in assenza di un divieto, il condominio conserva strumenti di tutela. Se l'andirivieni degli ospiti genera immissioni intollerabili, rumori oltre la normale tollerabilità o un uso delle parti comuni che eccede quello consentito agli altri, l'amministratore e i condomini possono intervenire. L'articolo 844 del Codice civile disciplina le immissioni, mentre l'articolo 1102 fissa i limiti all'uso delle parti comuni: nessun condomino può alterarne la destinazione o impedirne il pari uso agli altri.

Il condominio può inoltre pretendere il rispetto delle tabelle degli oneri accessori e la corretta partecipazione alle spese. L'uso più intenso di ascensore, scale, pulizie e illuminazione, tipico di un'unità con ricambio frequente di persone, non modifica i criteri di riparto, che restano ancorati ai millesimi salvo diverso accordo.

Il codice identificativo nazionale e gli obblighi dell'attività

Chi offre unità in locazione breve o per finalità turistiche deve dotarsi del codice identificativo nazionale, un identificativo assegnato all'unità immobiliare da esporre negli annunci e da indicare nelle comunicazioni. Si accompagnano obblighi in materia di sicurezza degli impianti e di comunicazione dei dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. Sono adempimenti che gravano sul locatore, non sul condominio, ma incidono sul modo in cui l'attività si svolge dentro l'edificio.

Vanno poi considerati la tassa di soggiorno dove istituita dal Comune e il regime fiscale della cedolare secca sulle locazioni brevi. Sono profili tributari che non riguardano l'amministratore, ma è utile che i condomini li conoscano per evitare contestazioni sull'uso dell'appartamento.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore non autorizza né vieta la locazione breve, ma vigila sul rispetto del regolamento e delle norme sulle parti comuni. Può diffidare il condomino che tiene comportamenti contrari al regolamento contrattuale, convocare l'assemblea per deliberare eventuali azioni e, nei casi più gravi, agire in giudizio su mandato dell'assemblea. È buona prassi informare i condomini in modo trasparente, senza trasformare ogni locazione in un conflitto.

• Verificare se esiste un regolamento contrattuale con divieti specifici e opponibili
• Distinguere tra il legittimo godimento dell'immobile e le condotte che ledono le parti comuni o gli altri condomini
• Documentare rumori e disturbi con prove concrete prima di contestare qualcosa
• Portare in assemblea le decisioni che richiedono un mandato collettivo

Gestire la trasparenza tra proprietari

La conoscenza chiara del regolamento evita gran parte delle liti. Con un gestionale come AmministraPro l'amministratore può archiviare il regolamento e le tabelle in un unico spazio consultabile, tracciare le comunicazioni con i condomini e gestire in modo ordinato eventuali diffide e verbali. Le funzionalità disponibili sono descritte nella pagina /funzioni e i piani con i relativi costi nella pagina /prezzi.