Animali domestici nelle parti comuni: obblighi e limiti

L'ultimo comma dell'art. 1138 del Codice civile stabilisce che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. Il diritto di tenere un cane o un gatto in appartamento è quindi tutelato, ma non è illimitato: nelle parti comuni il proprietario deve garantire igiene, decoro e sicurezza. Il condominio può disciplinare le modalità di transito e stazionamento degli animali, senza mai arrivare a un divieto assoluto di detenzione.

Il divieto di vietare gli animali domestici

La regola introdotta dalla legge 220/2012 riguarda soltanto il regolamento condominiale, cioè l'atto che disciplina l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese. Una clausola che impedisce ai condòmini di possedere animali domestici è nulla e si considera come non scritta. La tutela copre gli animali da compagnia comunemente detenuti in casa, come cani, gatti e piccoli animali domestici, non gli animali da reddito o pericolosi.

Diverso è il caso dei regolamenti contrattuali accettati da tutti i proprietari al momento dell'acquisto: la giurisprudenza prevalente ritiene comunque che, dopo la riforma, non possano introdurre un divieto totale di detenzione, salvo le posizioni più restrittive che vanno valutate caso per caso.

Cosa il regolamento può ancora disciplinare

Il condominio conserva il potere di regolamentare l'uso delle parti comuni per tutelare igiene, sicurezza e quiete. Sono legittime, ad esempio, le clausole che impongono comportamenti responsabili, purché non si traducano in un divieto sostanziale di tenere l'animale.

• Obbligo di tenere il cane al guinzaglio negli androni, nelle scale e nel cortile
• Uso della museruola quando richiesto dalle norme o dalle circostanze
• Divieto di lasciare gli animali incustoditi nelle parti comuni
• Obbligo di raccogliere immediatamente le deiezioni
• Divieto di far accedere gli animali in locali destinati ad attività particolari, come una eventuale piscina condominiale

Gli obblighi del proprietario nelle parti comuni

Il proprietario dell'animale risponde dei danni causati dallo stesso ai sensi dell'art. 2052 del Codice civile, che pone una responsabilità oggettiva salvo il caso fortuito. Questo significa che chi possiede un cane o un gatto deve vigilare affinché l'animale non sporchi, non danneggi le cose comuni e non spaventi gli altri condòmini. La cattiva gestione delle deiezioni, oltre a violare il regolamento, può costituire un problema igienico sanzionabile anche dal Comune.

Rumori e disturbo: quando scatta la tutela

L'abbaiare continuo di un cane, soprattutto nelle ore notturne, può integrare un'immissione intollerabile ai sensi dell'art. 844 del Codice civile. Il condòmino disturbato può chiedere che il proprietario adotti misure adeguate e, nei casi più gravi, agire per la cessazione del disturbo. Anche qui vale il criterio della normale tollerabilità: un latrato occasionale è fisiologico, un rumore protratto e ripetuto no.

Ascensore, aree verdi e spazi condivisi

Nessuna norma vieta di portare un cane in ascensore, salvo diversa e legittima previsione regolamentare sulle modalità, ad esempio l'obbligo del guinzaglio corto. Per le aree verdi il condominio può individuare spazi in cui gli animali possono sostare e altri in cui l'accesso è limitato per motivi igienici, purché la disciplina sia ragionevole e uguale per tutti. L'importante è che le regole non abbiano l'effetto pratico di rendere impossibile la convivenza con l'animale.

Come deliberare regole valide in assemblea

Le regole d'uso sulle modalità di transito degli animali nelle parti comuni possono essere adottate dall'assemblea con le maggioranze previste per il regolamento assembleare. È buona prassi motivare le decisioni con esigenze concrete di igiene e sicurezza, evitando formulazioni che possano leggersi come un divieto occulto. Il verbale deve dare atto delle regole approvate e della loro finalità.

Tenere ordine tra segnalazioni e regolamento

Un amministratore che riceve segnalazioni su animali molesti o deiezioni non raccolte ha bisogno di uno storico ordinato per intervenire con equilibrio. Con AmministraPro è possibile archiviare il regolamento, registrare le segnalazioni e inviare comunicazioni tracciate ai condòmini. Le funzionalità disponibili sono elencate nella pagina /funzioni, mentre i piani sono descritti nella pagina /prezzi.