Tabelle millesimali: maggioranze per approvarle e cambiarle

Approvare o modificare le tabelle millesimali richiede l'unanimità dei condòmini oppure basta la maggioranza dell'assemblea? La risposta, dopo un lungo contrasto giurisprudenziale, è stata data dalle Sezioni Unite della Corte di cassazione con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010: le tabelle non hanno natura contrattuale, quindi la loro approvazione segue le regole delle deliberazioni assembleari e non impone il consenso di tutti. Solo in alcuni casi resta necessaria l'unanimità. Vediamo quando.

La svolta delle Sezioni Unite del 2010

Prima del 2010 un orientamento diffuso pretendeva l'unanimità per approvare o modificare le tabelle, considerandole un accordo tra tutti i proprietari. Le Sezioni Unite hanno superato questa impostazione: le tabelle sono uno strumento tecnico che misura i valori e serve a ripartire le spese, non attribuiscono né tolgono diritti reali. Di conseguenza la loro approvazione è una delibera come le altre, adottabile con la maggioranza qualificata, salvo che la tabella non incorpori una vera e propria convenzione derogatoria dei criteri legali.

La maggioranza dell'art. 1136 secondo comma

Per le tabelle che si limitano ad applicare i criteri di legge, la maggioranza richiesta è quella dell'articolo 1136, secondo comma, del Codice civile, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, pari a cinquecento millesimi. È la stessa maggioranza che l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione richiede per la rettifica per errore e per la revisione dovuta a mutate condizioni con alterazione superiore a un quinto.

Quando serve ancora l'unanimità

L'unanimità resta necessaria quando non si tratta di applicare i criteri legali, ma di derogarli. Se i condòmini vogliono ripartire una spesa con un criterio diverso da quello previsto dagli articoli 1123, 1124 e 1126 del Codice civile, per esempio esonerando qualcuno o adottando quote convenzionali, serve il consenso di tutti, perché si incide sui diritti patrimoniali dei singoli. In questi casi la tabella non è più uno strumento tecnico ma un accordo, e come tale richiede l'adesione di ciascuno.

• Maggioranza (art. 1136, secondo comma): tabelle che applicano i criteri legali, rettifica per errore, revisione per mutate condizioni oltre il quinto.
• Unanimità: tabelle o clausole che derogano ai criteri legali di riparto o esonerano un condòmino da spese che per legge gli competono.

La rettifica e la revisione dell'art. 69

L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione codifica due ipotesi in cui la maggioranza è sempre sufficiente: quando i valori sono conseguenza di un errore, e quando per mutate condizioni di una parte dell'edificio, come sopraelevazioni, incrementi di superfici o variazioni del numero di unità, il valore proporzionale di anche una sola unità risulta alterato per più di un quinto. Fuori da queste ipotesi, la modifica di una tabella convenzionale torna a richiedere l'unanimità.

Il ruolo dell'ordine del giorno

Perché la delibera sia valida, il punto deve essere chiaramente indicato nell'avviso di convocazione, così che ogni condòmino possa valutare se partecipare e come esprimersi. Approvare o rivedere le tabelle richiede materiale istruttorio adeguato, tipicamente la relazione del tecnico con superfici, coefficienti e nuovi valori: allegarla o metterla a disposizione prima dell'assemblea rende consapevole il voto e riduce il rischio di impugnazione per difetto di informazione.

Cosa succede alle spese in caso di contestazione

Finché una nuova tabella non è approvata o il giudice non decide, restano in vigore le tabelle esistenti e le spese si ripartiscono su quelle. La contestazione di una tabella non sospende automaticamente gli obblighi di pagamento in corso: l'amministratore continua a riscuotere sulla base vigente. Questo evita blocchi nella gestione ordinaria mentre si discute della correttezza dei millesimi.

Preparare la documentazione per l'assemblea, simulare l'effetto di nuove tabelle sul riparto e conservare i verbali con le maggioranze raggiunte è più semplice con un gestionale dedicato. AmministraPro tiene insieme tabelle, unità e delibere, e mostra subito come una modifica dei millesimi cambia le quote dei condòmini. Le funzioni per assemblee e contabilità sono descritte in /funzioni e i piani in /prezzi.