Beneficio di escussione dei morosi: il condomino in regola

Il condomino che ha pagato regolarmente le proprie quote è protetto dal beneficio di preventiva escussione dei morosi: il creditore del condominio, prima di aggredire il suo patrimonio, deve tentare di soddisfarsi sui condòmini morosi. Lo stabilisce l'articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Il creditore ottiene il titolo esecutivo verso il condominio, ma nella fase esecutiva non può escutere il condomino in regola se non ha prima agito contro chi non ha versato. Il condomino virtuoso può opporsi facendo valere questo beneficio.

La regola dell'articolo 63

L'articolo 63 delle disposizioni di attuazione prevede due tutele collegate. Da un lato, l'amministratore deve comunicare ai creditori che ne facciano richiesta i dati dei condòmini morosi, così da consentire loro di individuare chi non ha pagato. Dall'altro, i creditori non possono agire nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti se non dopo aver escusso gli altri condòmini. È il cosiddetto beneficio di preventiva escussione, che sposta sul creditore l'onere di rivolgersi prima ai morosi.

Titolo contro il condominio, esecuzione ordinata

Il beneficio non impedisce al creditore di ottenere il titolo esecutivo: questo si forma nei confronti del condominio come ente, ad esempio con un decreto ingiuntivo. La regola della preventiva escussione opera nella fase successiva, quella dell'esecuzione verso i singoli. Il creditore deve prima tentare il recupero presso i condòmini morosi, individuati grazie ai dati comunicati dall'amministratore, e solo se questo tentativo resta infruttuoso può rivolgersi a chi è in regola, sempre pro quota.

• Il creditore ottiene il titolo verso il condominio, non verso il singolo
• Deve escutere prima i morosi indicati dall'amministratore
• Solo dopo può agire verso i condòmini in regola, nei limiti della loro quota
• La responsabilità dei singoli resta parziaria, mai solidale per l'intero

Come il condomino in regola fa valere il beneficio

Se il creditore notifica un atto di precetto o avvia l'esecuzione contro un condomino che ha pagato, questi può opporsi eccependo la preventiva escussione dei morosi. In sostanza contesta che il creditore lo aggredisca prima di aver tentato il recupero verso chi non ha versato. Per far valere il beneficio è utile disporre della prova dei propri pagamenti e, se possibile, dell'evidenza che esistono condòmini morosi non ancora escussi. L'opposizione va proposta nei termini e nelle forme previste dal Codice di procedura civile.

Il ruolo dell'amministratore

L'amministratore è il perno del meccanismo. Deve tenere aggiornata la contabilità in modo da poter individuare con certezza chi è moroso e chi è in regola, e deve comunicare i dati dei morosi ai creditori che li richiedono. Una gestione trasparente della morosità è quindi anche una tutela per i condòmini virtuosi, perché consente al creditore di indirizzare correttamente l'azione e riduce il rischio che il proprietario in regola venga aggredito per primo.

Perché conviene a tutti pagare puntualmente

Il beneficio di preventiva escussione non elimina la responsabilità dei condòmini in regola, la ordina. In caso di morosi irrecuperabili, i condòmini virtuosi possono comunque essere chiamati pro quota una volta esaurito il tentativo verso i morosi, salvo poi rivalersi. Ciò rende evidente l'interesse comune a una gestione che prevenga la morosità e la aggredisca tempestivamente, perché il debito lasciato accumulare finisce per gravare sull'intera collettività.

• Conservare le ricevute di pagamento delle proprie quote
• Chiedere all'amministratore lo stato aggiornato della morosità
• Verificare che l'amministratore comunichi ai creditori i dati dei morosi
• Opporsi tempestivamente se aggrediti prima dell'escussione dei morosi

Una contabilità che distingue morosi e virtuosi

L'efficacia del beneficio dipende dalla capacità dell'amministratore di documentare con precisione chi ha pagato e chi no. Un gestionale che tiene traccia puntuale degli incassi, evidenzia la morosità per singolo condomino e produce prospetti aggiornati permette di comunicare ai creditori i dati corretti e di tutelare i proprietari in regola. AmministraPro offre una rendicontazione chiara della posizione di ogni condomino: gli strumenti di gestione della morosità sono descritti alla pagina /funzioni, mentre i piani disponibili si trovano alla pagina /prezzi.