Ripartizione di una sanzione pecuniaria in condominio

La ripartizione di una sanzione pecuniaria in condominio dipende da chi ha commesso la violazione. Se un singolo condomino viola il regolamento, la sanzione prevista dall'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile grava solo su di lui. Se invece la sanzione, ad esempio amministrativa o fiscale, colpisce il condominio per un adempimento mancato, il costo si ripartisce di regola tra tutti i condomini per millesimi, salvo che derivi da colpa dell'amministratore, che in tal caso ne risponde in proprio.

Le sanzioni del regolamento condominiale

Il regolamento di condominio può prevedere sanzioni pecuniarie per chi ne viola le disposizioni. L'articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce che, per le infrazioni al regolamento, l'assemblea può irrogare una sanzione fino a un importo determinato, aumentato in caso di recidiva. Le somme riscosse sono devolute al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie.

Questa sanzione è per definizione individuale: colpisce il condomino che ha tenuto il comportamento vietato, ad esempio l'uso improprio di una parte comune o la violazione di un divieto regolamentare. Non si ripartisce tra gli altri, che anzi ne beneficiano indirettamente perché l'importo affluisce alla cassa comune.

Come si applica la sanzione del regolamento

Perché la sanzione sia legittima devono ricorrere alcune condizioni:

• La violazione deve riguardare una disposizione effettivamente contenuta nel regolamento.
• La sanzione deve essere irrogata dall'assemblea con apposita delibera, nel rispetto delle maggioranze.
• L'importo deve rientrare nei limiti previsti dall'articolo 70, con l'eventuale aumento per la recidiva.
• Il condomino deve poter conoscere la contestazione e far valere le proprie ragioni.

Una sanzione irrogata senza delibera, oltre i limiti di legge o per una condotta non vietata dal regolamento è illegittima e può essere contestata dal condomino.

Le sanzioni che colpiscono il condominio

Diverso è il caso delle sanzioni che l'autorità pubblica applica al condominio in quanto tale: sanzioni amministrative per la violazione di norme sugli impianti o sulla sicurezza, sanzioni fiscali per omessi o tardivi versamenti di ritenute e adempimenti del condominio come sostituto d'imposta, sanzioni per la mancata effettuazione di verifiche obbligatorie.

In questi casi il debito nasce in capo al condominio e, di regola, si ripartisce tra tutti i condomini secondo i millesimi, come qualunque altra spesa comune. Il presupposto è che la violazione sia riconducibile alla gestione collettiva e non alla colpa personale di chi doveva provvedere.

Quando paga l'amministratore

Il punto cruciale è la colpa. Se la sanzione a carico del condominio deriva da una negligenza dell'amministratore, ad esempio l'omesso versamento delle ritenute, il tardivo adempimento di un obbligo di legge o la mancata esecuzione di una delibera, l'amministratore ne risponde in proprio e deve tenere indenne il condominio.

In questi casi non sarebbe corretto addossare ai condomini una sanzione causata dall'inadempimento del mandatario. L'amministratore è tenuto a eseguire il mandato con la diligenza professionale richiesta dalla sua funzione, anche alla luce delle norme UNI sul profilo dell'amministratore, e risponde dei danni derivanti dalla sua negligenza.

La delibera di ripartizione e le contestazioni

Quando la sanzione va ripartita tra i condomini, l'amministratore la inserisce nel riparto con causale trasparente, così che ciascuno comprenda l'origine dell'addebito. Un condomino che ritenga la sanzione imputabile alla colpa dell'amministratore può contestare la delibera che gliela addossa e chiedere che il costo resti a carico del responsabile.

La distinzione tra sanzione da gestione collettiva e sanzione da colpa individuale non è sempre netta e può richiedere una valutazione caso per caso. La trasparenza sull'origine della sanzione e sulla catena degli adempimenti è ciò che consente all'assemblea di decidere con cognizione di causa.

Prevenire le sanzioni con una gestione ordinata

Il modo migliore per non doversi porre il problema del riparto è evitare le sanzioni: rispettare le scadenze fiscali, programmare le verifiche obbligatorie ed eseguire tempestivamente le delibere. AmministraPro aiuta a tenere sotto controllo scadenze e adempimenti e a ripartire con causali chiare le eventuali sanzioni tra i soggetti corretti. Le funzionalità sono descritte nella pagina /funzioni e i piani nella pagina /prezzi.