Autorimessa comune in condominio: riparto delle spese

L'autorimessa comune è il locale coperto destinato al ricovero dei veicoli che serve solo una parte dei condomini, tipicamente i proprietari dei box o dei posti auto interni. Le sue spese, dalla manutenzione dell'immobile all'illuminazione, dalla pulizia agli impianti tecnologici, non si ripartiscono sempre tra tutti i condomini, ma seguono il criterio dell'uso e della proprietà fissato dall'articolo 1123 del Codice civile. La regola generale è che paga chi trae utilità dal bene, in proporzione all'intensità del proprio uso.

Il principio dell'articolo 1123

L'articolo 1123 del Codice civile detta tre regole. Il primo comma stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, cioè in millesimi. Il secondo comma prevede che, quando una cosa comune serve i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscono in proporzione all'uso. Il terzo comma dispone che, se un edificio ha parti destinate a servire solo una parte dei condomini, le spese relative gravano sul gruppo che ne fruisce.

L'autorimessa comune rientra spesso proprio nella terza ipotesi: è una parte comune che serve un gruppo ristretto di condomini, quelli che vi possiedono un box o un posto. In tal caso le spese non si spalmano su tutti, ma solo sui titolari dei posti interni, secondo una tabella millesimale specifica dell'autorimessa.

Quando pagano tutti e quando solo alcuni

La distinzione operativa è tra spese generali dell'edificio e spese proprie dell'autorimessa. Le prime, come la copertura o le strutture portanti che riguardano anche l'autorimessa, possono coinvolgere tutti i condomini. Le seconde, che riguardano il funzionamento del locale in quanto tale, gravano di regola solo su chi lo usa.

• illuminazione dei corselli e delle rampe: a carico dei titolari dei posti auto interni
• manutenzione della porta basculante o del cancello carraio automatico: a carico di chi accede all'autorimessa
• pulizia, disinfestazione e ventilazione del locale: a carico degli utenti dell'autorimessa
• impianto antincendio e rilevazione fumi del garage: a carico del gruppo che ne fruisce, salvo obblighi generali dell'edificio
• impermeabilizzazione del solaio dell'autorimessa quando è anche pavimento di un'area comune: riparto da valutare in base alla funzione

La chiave è individuare la funzione del bene o dell'impianto: se serve esclusivamente l'autorimessa, paga il gruppo dei box; se serve anche l'edificio in generale, il costo si ripartisce in modo più ampio.

La tabella millesimale dell'autorimessa

Per gestire correttamente il riparto conviene predisporre una tabella millesimale dedicata all'autorimessa, che assegni a ciascun box o posto un valore proporzionato alla superficie e all'uso. Questa tabella serve a distribuire tra i soli utenti le spese di competenza del locale, senza gravare i condomini che non vi hanno accesso. La tabella può essere prevista dal regolamento condominiale oppure approvata dall'assemblea come tabella d'uso.

Se manca una tabella specifica, l'assemblea può deliberare il riparto in proporzione all'uso applicando i principi dell'articolo 1123, comma secondo e terzo. È bene mettere a verbale il criterio adottato, così da evitare contestazioni negli esercizi successivi.

Rampe, cancelli e impianti condivisi

Un caso frequente è quello della rampa o del cancello carraio che serve sia l'autorimessa sia altre destinazioni, ad esempio il cortile comune. In questi casi la spesa va suddivisa tra i diversi gruppi di utenti in proporzione all'uso, applicando ancora l'articolo 1123. La stessa logica vale per l'impianto elettrico che alimenta luci del garage e prese comuni, o per l'impianto di ventilazione forzata quando previsto dalle norme di sicurezza.

Le decisioni su manutenzioni straordinarie dell'autorimessa, come il rifacimento dell'impermeabilizzazione o l'adeguamento antincendio, seguono le maggioranze assembleari ordinarie, ma va sempre verificato quali condomini abbiano diritto di voto in relazione al bene interessato, distinguendo tra parti che servono tutti e parti che servono solo il gruppo dei box.

Sicurezza e adempimenti

Le autorimesse di una certa dimensione sono soggette a norme di sicurezza antincendio e a controlli periodici. L'amministratore deve conservare la documentazione degli impianti, programmare le verifiche e ripartire i relativi costi tra gli utenti. Una gestione ordinata dei documenti riduce il rischio di sanzioni e agevola i rapporti con le imprese di manutenzione.

Ripartire in modo corretto e tracciabile

La difficoltà pratica non è tanto individuare il criterio, quanto applicarlo con precisione e in modo trasparente, tenendo separate le voci generali dell'edificio da quelle proprie dell'autorimessa. Un software gestionale consente di impostare tabelle di riparto differenziate per gruppi di condomini e di generare rendiconti chiari, in cui ogni spesa è attribuita solo a chi la deve sostenere.

AmministraPro permette di configurare tabelle di riparto per uso e per gruppo, così da attribuire correttamente le spese dell'autorimessa comune ai soli box che ne fruiscono. Trovi i dettagli delle funzionalità di contabilità e riparto nella pagina /funzioni e i piani disponibili nella pagina /prezzi.