Avanzo e disavanzo di gestione condominiale: come si ripartiscono

Alla chiusura di ogni esercizio il rendiconto condominiale evidenzia il risultato della gestione: un avanzo, quando le somme raccolte superano le spese effettivamente sostenute, oppure un disavanzo, nel caso contrario. Questi risultati non sono un utile o una perdita in senso imprenditoriale, perché il condominio non ha scopo di lucro, ma differenze da regolare tra i condomini. In sede di approvazione del rendiconto l'assemblea decide come ripartire l'avanzo o coprire il disavanzo, sempre in base ai millesimi di proprietà. Vediamo come funziona.

Cosa sono avanzo e disavanzo

L'avanzo di gestione è la differenza positiva tra quanto i condomini hanno versato e quanto è stato speso per la gestione dell'anno. Nasce, ad esempio, quando il preventivo è stato prudente e alcune spese previste sono risultate inferiori. Il disavanzo è la differenza negativa: le spese sostenute hanno superato le rate raccolte, magari per costi imprevisti o per una sottostima del preventivo. Entrambi emergono dal confronto tra il consuntivo delle spese e gli incassi dell'esercizio.

Il principio della ripartizione millesimale

Sia l'avanzo sia il disavanzo si ripartiscono tra i condomini secondo i criteri con cui sono state ripartite le spese che li hanno generati. Il principio generale è quello dell'art. 1123 del Codice civile: le spese si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo, e quindi in base ai millesimi. Se una spesa segue una tabella particolare, come quella dell'ascensore o del riscaldamento, la differenza che ne deriva si ripartisce con lo stesso criterio, per rispettare la coerenza tra addebito e competenza.

Come si gestisce il conguaglio

La regolazione dell'avanzo o del disavanzo avviene attraverso il conguaglio. In pratica, approvato il rendiconto, a ciascun condomino viene attribuita la propria quota di differenza.

• In caso di avanzo, la quota può essere restituita, portata a credito sull'esercizio successivo o accantonata a fondo, secondo la decisione dell'assemblea.
• In caso di disavanzo, a ciascun condomino viene richiesta la propria quota di conguaglio a copertura della differenza.
• Il conguaglio si calcola applicando i millesimi alla differenza complessiva, coerentemente con la ripartizione delle spese.
• Le morosità non vanno confuse con il disavanzo: sono crediti verso singoli condomini, non un ammanco della gestione.

Avanzo: restituzione o riporto

Quando la gestione chiude in avanzo, l'assemblea decide la destinazione delle somme in eccesso. Può disporne la restituzione ai condomini, il riporto a credito sulle rate dell'esercizio successivo o l'accantonamento in un fondo per spese future. È importante che la decisione sia esplicita e verbalizzata: l'amministratore non può trattenere o utilizzare l'avanzo di propria iniziativa, perché quelle somme appartengono ai condomini secondo le rispettive quote.

Disavanzo: la richiesta di conguaglio

Se la gestione chiude in disavanzo, l'assemblea, approvando il rendiconto, delibera il conguaglio a carico dei condomini. Ciascuno versa la propria quota calcolata sui millesimi, così da coprire la differenza tra le spese sostenute e gli incassi. La delibera di approvazione del rendiconto che quantifica il conguaglio costituisce il titolo su cui l'amministratore può richiedere i pagamenti. Il conguaglio riguarda le spese effettive dell'anno, distinte dalle rate di preventivo dell'esercizio in corso.

Non confondere disavanzo e morosità

Un errore frequente è confondere il disavanzo con le morosità. Il disavanzo è la differenza tra le spese e le rate deliberate: riguarda l'equilibrio complessivo della gestione. Le morosità, invece, sono le somme che singoli condomini non hanno versato pur essendo tenuti a farlo: restano crediti del condominio verso quei condomini e non vanno ribaltate sugli altri come se fossero un maggior costo. Una situazione patrimoniale chiara tiene separate le due voci, evitando che i condomini in regola paghino per i morosi.

Calcolare avanzo e disavanzo con un software

Determinare correttamente avanzo o disavanzo e ripartirli sui millesimi richiede di incrociare spese, incassi e tabelle di ripartizione. Un software gestionale calcola il risultato di gestione, applica i millesimi corretti a ciascuna voce e produce i prospetti di conguaglio per ogni condomino, tenendo separate le morosità dal risultato dell'esercizio. Il rischio di errori nel riparto si riduce e i conteggi restano verificabili.

AmministraPro calcola il risultato di gestione e i conguagli per condomino applicando le tabelle millesimali corrette, con la distinzione tra disavanzo e morosità. Puoi vedere come funziona nella pagina delle funzionalità o valutare i piani nella sezione prezzi.